切实把保障性租赁住房政策落到实处

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本刊记者 张 倪

“在万家灯火的城市里,也希望拥有属于自己的一盏灯。”对于许多在大城市奋斗的新市民和青年人来说,拥有一个稳定的住所,是他们对美好生活的向往。

保障性租赁住房,坚持小户型、低租金,有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足,从而早日实现新市民和青年人对于安居乐业的美好期盼。近年来,我国住房保障工作力度持续加大,框架日渐明晰,内容不断丰富。

730日,中共中央政治局召开会议,提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

在此之前,722日国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,72日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。一个月内,三次强调,国家对于房地产尤其是保障性租赁住房的重视力度可见一斑。

保障性租赁住房新政体现三点突破

第七次全国人口普查结果显示,2020年全国流动人口为3.76亿人。北、上、广、深、杭等城市的租房人口比例已超过40%。在大城市打拼,租房问题正成为民生的关键问题。

根据住建部消息,40个城市计划2021年筹集建设93万套保障性租赁住房,以保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求。

今年4月,住建部副部长倪虹提出,大力发展保障性租赁住房, 人口流入多、房价较高的城市要科学确定目标,利用集体建设用地和存量闲置房建设和改建保障性租赁住房,帮助新市民缓解住房困难。7 月,住建部住房保障司司长曹金彪表示,建设租赁住房是和公租房互相配合的重要制度安排。在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间, 新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

在新的历史条件下,住房保障工作将对存在住房困难的新市民、青年人群体给予更多支持扶助,要让他们能够有底气地大声喊出“我在他乡挺好的”。 

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受《中国发展观察》采访时表示,近期国家层面接连三次强调住房尤其是保障性租赁住房,说明国家对保障性租赁住房是非常重视的。尤其是72日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,不仅对保障性租赁住房的目标内涵、功能定位、发展方式和支持政策等多方面都做了界定,还明确提出“完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障”, 这就从国家层面正式确认了保障性租赁住房是以“三房”为主体的住房保障体系的重要组成内容。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然也表达了类似观点。他认为,“精准度高、操作性强”是《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的突出特点。

赵然指出,《意见》首先落点精准。在需求侧,明确了保障性租赁租房服务的人群、需求特点, 对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求,充分体现了保障新市民、青年人的决心。在供给侧,政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾:一是市场供给与需求错配的矛盾,二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。《意见》提出的“坚持供需匹配”“产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”,都将极大缓解市场供需错配的矛盾。

记者了解到,目前规模庞大的租房群体,一部分是占据较大规模的流动人口,另一部分是规模庞大的新就业大学毕业生。2020年,我国应届毕业生达909万人,相当一部分毕业生进入大城市工作。正是这两部分群体的汇合,带来了巨大的租房需求,使得我国北上广深杭等大城市的租房人口占常住人口的比例超过了40%

华润置地长租公寓事业部副总经理徐亚男在接受《中国发展观察》采访时表示,保障性租赁住房是住房保障的重要组成部分,尤其是在一二线人口净流入的城市,购房成本高,租房需求旺盛,但适配的市场化供应少,租客权益保护弱。“住有所居”的问题亟须解决,过去政府主导的公租房、廉租房等核心保障困难居住需求,服务范围和数量有限, 对于大量城市新青年、新市民等还需要市场化保障性租赁住房的加入来完善住房保障体系。

陈杰分析认为,长期以来,我国房地产市场供给侧重售轻租,对租赁市场无专门政策支持,导致售卖一条腿长,租赁一条腿短,市场结构失衡。而近期国家政策在加快发展保障性租赁住房上,较以往有着三点明显突破。

一是当前的保障性租赁住房, 侧重点更多放在了新市民和青年人这个群体,是更广意义上的住房保障,而且明确与推动城镇化进程相联系,所以是一种发展型保障。

二是住房问题的本质并不是单纯解决物理空间上的居住问题, 而更多是解决社会空间上的嵌入问题,重点是如何让受助者便捷并且可负担地享受到公共服务公共资源及就业机会的邻近性。

三是新市民和青年人群体规模大,活力强,涉及面广,同时居住条件和居住稳定性的稍加改善,都能带来显著的生活满意度、工作积极性和社会认同感的提升,既有利于社会和谐稳定,也能提高经济高质量发展的可持续性。

科学有序推进保障性租赁住房需把握好四对关系

目前我国虽然已经探索建立了保障住房体系,但租赁保障房的确仍显不足。以进城务工人员、新就业大学生为代表的新市民、青年人租赁住房需求较大,但租赁市场起步较晚,发展不完善、结构不合理,租房难、租房贵现象普遍。

据贝壳研究院调研,北京、上海、深圳、杭州、珠海及广州等地租房压力较大,房租收入比不低于30%。一线城市房租收入比约39.23%,新一线城市约24.09%,二线城市约22.58%

如何解决难题?全国政协常委张连起建议,可以实行“人地挂钩”,增加商品住房供给,达到用地供需平衡。“人地分离”推高了房价,形成了大城市高房价、三四线城市高库存的情况。应将“人地挂钩”作为解决部分城市用地思路,适当增加人口流入地区住宅用地供应。同时加大共有产权住房建设。共有产权住房是通过地方政府让渡部分土地出让收益,以低价配售给符合条件的保障对象所建的房屋,可以有效解决经济实力不足家庭的购房需求。应在我国人口净流入且房价压力大的大城市,不断加大共有产权房建设,减免共有产权住房相关税费。

政府发展保障性租赁住房,自然也离不开房企的大力支持。

在采访中,谈及当前企业参与住房租赁市场存在的具体困难,徐亚男表示,一方面,从租赁用地的供应来说,部分城市出让的租赁用地区位交通不便,地价评估较高, 市场供求错配,投资回报很低,不利于企业持续积极参与。

另一方面,国企投资开发租赁住房的资金占压较大,回收周期较长,面对国资委对国企负债率的考核,负重前行,难以持续加大对租赁住房的投入。国家发改委正在推动的保障性租赁住房REITs试点将打开退出通道,激活保障性租赁住房市场健康可持续发展。

“未来,保障性租赁住房要进一步加强完善行业规范标准,提高经营主体面向租客的服务信用,进一步加大一二线城市租赁用地的有效供应,提升面向城市新青年的租住品质。”徐亚男建议,希望各地能够进一步加快工改居、商改居政策细则和报批流程的落地,提速合规化人才公寓的供应入市。

曹金彪表示, 今年1 0 月底以前, 城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划,向社会公布。

陈杰分析认为,要想保障性租赁住房的供需真正匹配好、科学有序推进,应把握好以下四点。

首先,要更好地处理好“有形”与“无形”的关系。当前发展保障性租赁住房,不仅要特别注意选址问题、交通便利性和加强公共设施配套,还要推进公共服务均等化,加快推动租赁赋权和落实租购同权,逐步让承租人与购房人在享受公共服务上具有同等权利,这才能让受助者通过对公共服务公共资源的平等享有而得到公平公正的发展机会,同时让“租购并举”真正成为现实。

其次,要处理好“长期”和“短期”的关系。发展住房保障体系是长久大计,是国家社会基础设施体系的重要组成内容。但具体到一个城市特定区域地段的保障性租赁住房的布局,则需要兼顾解决当下燃眉之急和地段长期发展需求,注意不能因为当下住房问题的解决而给该地段区域的未来发展潜力带来损害。

第三,要处理好“规范”和“创新”的关系。保障性租赁住房有其基本内涵,需要有顶层设计, 但不同城市不同时期会有所不同, 各地的需求也会有很大差别。要因地制宜,因城施策,创造更多基层创新的空间。

最后,要强化多策合一。保障性租赁住房工作非常需要强化跨部门协同,与城市发展、城市更新、老旧小区改造、外来人口市民化、新市民劳动技能培训、打造生育友好型城市乃至实施积极应对人口老龄化国家战略等工作有机结合,这意味着需要以很高智慧和创新精神来推动城市空间的多用途复合利用和空间置换。

住房问题关系民生福祉

针对房地产调控问题,住建部表示,自2018年房地产长效机制实施以来,各地区各部门按照党中央国务院的决策部署,着力稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场调控取得明显成效。

2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点,表明房地产长效机制符合中国国情,符合房地产市场发展规律,是精准有效的。北京、长沙等城市大胆探索,总结出了一系列成功经验。

住建部房地产市场监管司司长张其光强调,下一步,各地要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

张其光表示,下一步要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任, 对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。同时,将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。此外,要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度, 建立购地资金审查和清退机制。

今年以来,国内各城市纷纷公布保障性租赁住房的建设目标。广州市政府7月宣布,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套,约占住房供应总量的45%。北京市在方庄商圈建设第一批集体土地建设租赁住房试点工程,租客以毕业不久的大学生和年轻白领居多。上海市提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套, 约占住房供应总量的40%。目前首个租赁式住宅8月开放,预计租金在6000-8000元,是市场价的9折。

的确,当前不少地方都在积极加大保障性租赁住房推进力度,但是,真正落到实处还有不少工作需要明确。比如,新市民和青年人应该到哪申请、具体流程是什么,具体的准入退出条件怎么规定等等, 这都有赖于进一步落实地方责任, 出台相应办法。还要想方设法提高企业参与的积极性,进一步完善土地支持、简化审批流程、降低税费负担等政策,降低保障性租赁住房建设和运营成本。

专家强调,加快发展保障性租赁住房,必须严格监管,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。要防止上市销售或变相销售,避免以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。此外,保障性租赁住房建设必须坚持供需匹配, 绝不能借着保障房的名头进行盲目建设,或者变成房地产开发。

家是最小国,国是千万家。住房问题关系民生福祉。

综合来看,保障性租赁住房的政策体现出“三多”,即多方主体参与、多渠道满足土地供应、多路径资金筹措,将起到稳定增长预期、稳定消费等积极作用。

从实际出发,扩大保障性租赁住房供给,加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,旨在让更多新市民与青年人,能够在大城市里拥有一个属于自己的安稳的“家”,希望他们能够早日实现对于安居乐业的美好期盼。

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