本刊记者 原松华
“‘十二五’时期，房地产开发投资增速从最高点降到了最低点。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在1月16日召开的“国研智库论坛·新年论坛2016”上分析“十二五”中国房地产市场的特点时说。她介绍，“十二五”开局时，房地产开发投资处于历史最高点，2010年全国房地产开发投资增长33%，2011年房地产开发投资增速为27.8%，接近30%。而到了“十二五”的最后一年，2015年11月份全国房地产开发投资增速仅为1.3%。
从1月19日国家统计局公布的2015年全国房地产开发投资和销售情况看，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。这进一步印证了房地产开发投资增速到最低点的判断。
2016：结构性亮点取决于新供给满足新需求
“‘十二五’期间的第一年，房地产政策主要是限购、限价和限贷， 2011年1月26日发布的‘国八条’都是‘限’。全国39个城市实施了严格的限购政策。”秦虹说。但2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议明确提出房地产“去库存”，政策出现了完全相反的调控方向。
中央经济工作会议文件中，“加快农民工市民化，消化房地产库存”，成为2016年中国经济工作五大任务之一。2016年是“十三五”的第一年，对2016年房地产政策总的原则是通过农民工的市民化来扩大有效需求，打通供求通道，有效化解库存，促进房地产市场的平稳发展。
2011年，全国房地产形势一片上涨，价格涨、供给涨、需求涨。此前“十一五”时期的2009年，全国房地产成交更是达到43%的历史最高。就全国而言，房地产上涨的趋势是一致的。而2015年，出现了结构性问题，城市分化特别明显。虽然2015年全国商品房新房销售成交面积达到13亿平方米左右的高位，但成交额增长最多的主要是一、二线城市，大批三、四线城市还是在萎缩，大量的库存房卖不出去。“从趋同性的市场到分化的市场，这是刚刚过去的‘十二五’的特点。”秦虹说。
从“十二五”看“十三五”，在秦虹看来，面对市场的结构分化、增速下降、分类调控，趋势性的因素更强一些。
如何落实中央经济工作会议关于房地产市场的总体思想？秦虹表示，第一，要通过户籍制度改革，让进城务工的农民真正形成在城市里稳定居住的预期，并在城市买房消化库存。这是新型城镇化、有质量的城镇化的核心内容。
做到这一点意义重大。秦虹说，2015年房地产市场销售达13亿平方米，是“两头好、中间差”。一头是一线城市卖得非常好，上海、深圳、北京房价都在涨，成交量在上升，大部分的二线城市也非常好。另一头，有相当一部分县级市的房地产市场成交量非常大，有两类县级市特别明显，一类是人口大县，一类是大城市周边的县。这些在县城里买房的农民要为孩子的教育、老人的养老考虑。所以，以户籍改革推进城镇化的政策对房地产市场的发展是有利的。
第二，要使住房保障特别是公租房覆盖到外来务工的农民工。目前只有少数大城市能做到这一点，还有很多城市没有做到。这个政策要在各个大城市普遍实行。
第三，大力发展租赁住房。要通过租售并举、先租后买，引导新增需求。租赁需求在上海、北京、广东和浙江很大。这四个省市的外来人口非常多，租赁解决住房需求的比重占40%左右，这个水平跟发达国家相比并不低。当前的一个重要问题是要有效地解决租赁市场的规范发展问题。此外，在我们的住房供应体系中，缺少一类由机构持有、出租经营的房屋。而在美国，很多出租的房子都是机构持有，整个小区都是出租的，不像我们国内这样一家一户来租赁的。所以，要在规范租赁市场的同时推动机构出租，这也是改善供给的重要方面。
第四，按照中央经济工作会议提出的要求，鼓励房地产企业降价，促进房地产行业整合。全国的房地产开发企业有13万余家，随着竞争的加剧，整个行业的兼并、重组、整合，实现集约化发展是必然趋势。产品和服务都好的企业，未来的市场占有率会不断提高。
第五，中央经济工作会议提出，要取消过时的限制政策。由于房地产市场的巨大分化，未来的房地产政策依然会坚持分类调控、分城施策的原则，限制政策“过不过时”要依据不同城市房地产发展的实际情况来确定。
在秦虹眼中，总的来说，2016年房地产市场数据不会太漂亮，但是市场一定有亮点，这个亮点就是结构性的亮点，要么表现在城市上，要么表现在企业和项目上，这取决于新供给满足新需求。
2016：房地产投资增速仍将低位运行
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员刘卫民在接受《中国发展观察》采访时表示，2015年房地产开发投资完成额增速经历了持续下滑，2016年房地产市场将呈现投资增速维持低位运行、价格继续分化的发展趋势。
刘卫民认为，2016年的房地产投资增速仍将表现为低位运行。从先行指标看，2015年施工面积73.6亿平方米，同比增长仅1.3%，房屋新开工面积为15.4亿平方米，同比下降14%，实物建设量对房地产投资增长的支持力度不足。同时，2015年土地购置面积2.2亿平方米，虽然同比下降幅度有所缩小，但降幅仍有31.7%之大，这意味着开发企业对后续市场预期并不乐观。另外，从去库存角度看，截至2015年底，待售的商品住宅是4.5亿平方米，全年的施工面积是51亿平方米。假设有2/3的在建住宅可以预售，那么按照现在去库存化速度来算看，去库存周期为3.2年左右。也有一些研究测算是五年。因为即使按照3.2年来算，比去库存周期的历史均值也拉长了35%，过去的去库存周期在两年左右是比较正常的。综上分析，初步判断，2016年房地产投资增速还处于寻找底部的过程。
与此同时，2016年的房地产价格将继续呈现区域分化格局，且分化程度有加剧的可能。一方面，近期一线和部分二线热点城市房价已经出现回暖，同时由于这些城市的拆迁成本较高和拆迁周期较长，导致土地成本刚性和供地时间延长，对于稳定一线和热点城市房价不利。另一方面，三、四线城市的库存水平仍然较高，特别是一些产业发展相对薄弱的城镇地区，人口吸引力和城市就业承载力较低，导致住房销售压力较大，房价仍有进一步下调的空间。
根据《2014年全国农民工监测调查报告》，我国农民工总量达到2.7亿人，根据务工人员的家庭结构测算，外出务工农民涉及2.5亿个家庭，可见农民进城人员具有较大的住房需求潜力，安居才能乐业，促进农业转移人口尽快融入城市可以说是新型城镇化中的应有之义。但问题的关键是，怎样能让农业转移人口的潜在住房需求有序合理地释放出来，这需要统筹进行政策体系设计。
对此，刘卫民提出，首先，要让农业转移人口与公共服务均等化挂钩，通过户籍制度改革和居住证制度建设，减少城乡二元分割的制度性障碍。
其次，给农业转移人口购房以更多的金融支持。包括地方政府的购房补贴、减税等措施。但这些还远远不够，政府不可能将这个成本完全背起来，更重要的是建立完善具有中国特色的普惠性和金额政策性住房金融体系。过去政策性住房金融功能大都由商业银行承担，其最大弊端在于政策性功能与商业性功能住房金融混为一谈，对于中低收入家庭来说，住房金融支持力度和融资成本偏高；对于农业转移人口来说，金融制约更为明显。可考虑在住房公积金制度改革的基础上，建立国家政策性住房银行，促进新市民实现“住有所居”目标。
最后，要积极探索农村集体土地和宅基地权益流转。许多农业转移人口的日常收入其实并不很低，只是缺少家庭财富积累。原农村户籍居民的最大财富就是土地及其相关权益，如果能够积极稳妥探索解决相关权益流转问题，将为农业转移人口进城购房提供有力支持。
在刘卫民看来，中国房地产进入总量供求基本平衡阶段，所以这次房地产投资增速调整是具有内在必然性的，不能期望房地产行业再次回到过去动辄20%－30%的增长速度，已逐渐成为业界和研究者的共识。如果再出现这种高速增长状态，反而是真正大泡沫到来的时刻。
刘卫民表示，未来中国房地产行业变化有三个主要特点：
一是，从房地产整体投资增速看，在未来“去库存”周期结束以后，将呈现在平台期逐步企稳态势。这可能是与国际上一些先行工业化国家不同的地方。究其原因在于，虽然中国目前供求基本平衡，但这种平衡的水平相对较低，具体表现为在存量房中居住品质较低的社区占有相当比例，住房成套率仍有进一步提高的空间。
二是，未来几年可能是房地产行业创新发展的关键阶段。在住宅总量基本平衡、商业地产需求下降的背景下，房地产行业的资源配置方式将发生更大改变，靠简单规模扩张的发展模式已经难以为继。这就需要房地产企业根据存量土地特点以及相关资源优势，创新出不同的发展方式和商业模式，在资金回笼与资产运营之间寻求一条平衡发展之路，从对“砖头”的研究，转变为对不同人群消费需求的研究。例如，养老地产、产业地产、体验式地产等。
三是，未来几年也是房地产行业整合发展的关键时期。过去房地产一旦出现波动，总是有声音说，房地产业到了大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的时候了，但实际的产业观察发现，这种产业结构调整并未如期出现，其原因是在供不应求的卖方市场条件下，小鱼和慢鱼在区域细分市场中，也有自己的生存空间。但在未来的供求格局下，随着新一轮的资本重新配置，以及市场对运营效率的要求不断提高，有规模、有效率、有特色的房地产开发企业才能生存得更好。
2015年，我们看到一些大型房地产企业，像浙江广厦、证大房产、莱茵置业和海德股份等已经转型，包括地产界非常有思想的企业家冯仑和潘石屹也宣布从房地产退出。如何创新、如何整合发展，2016年对房地产企业与行业都是挑战。
