本刊记者 高妍蕊 张菀航
秋风送爽，然而房地产市场却“热火朝天”，全国20余座城市纷纷紧锣密鼓地拿出楼市调控的“杀手锏”为燥热的房地产市场降温。
10月11日，国务院总理李克强在“中国-葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议”开幕式上发表主旨演讲时特别提到当前中国过热的房产市场，他指出，针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化地方政府主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，采取符合国情和城市特点的有效措施，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
全国各大城市楼市调控的一袭“秋风”能否消退楼市的“燥热”？本轮调控较以往有哪些新特点？在供给侧改革的大背景下房地产未来走势又将如何？
楼市新一轮疯涨，城市分化严重
近日，节节攀升的楼市刷爆各大媒介，继北上广深等一线城市房价高涨之后，二线城市的楼市也开始狂欢，引起舆论一片哗然。那么，近期楼市疯涨的原因有哪些呢？又呈现怎样的新特点呢？中央财经大学管理科学与工程学院副院长陈俊华向《中国发展观察》记者直言道，“从去年年底就开始了这种趋势，以前没有见过这样的涨法，挺令人惊讶。与以往不同的是，之前是普涨，而今年实际上城市的分化十分严重，这次的增量相当部分流动到一二线城市。”究其原因，国务院发展研究中心研究员刘卫民向记者表示，“第一，货币因素，央行从2014年开始进行降息，持续到目前为止近两年时间，降息之后对住房、职工的福利大大提高。第二，降低首付政策的出台，9月30日之前各地区都降低了对首付的要求，对于购房首付限制的放宽，也是推动房价上涨的一个原因。第三，结构性的矛盾比较突出，有的地区库存多，有的地区供不应求，在供不应求的地方便出现房价上涨的现象。第四，整个市场的心理比较紧张，也进一步造成了对房价的推升。”
陈俊华从国际国内方面分析称，“一是全球主要国家央行的货币政策都相对宽松，普遍执行低利率政策，甚至如日本实施负利率。二是国内的货币因素。今年的M2（广义货币）增速预期为13%左右，从目前看，M2的增速相当部分都是靠住房抵押贷款创造存款带动的。今年股市低迷，并且实体经济增速放缓，有限的投资渠道致使新增货币流向楼市的比例较大。三是城市分化效应越来越显著，相比于一二线城市，三四线城市涨幅不大，仍旧面临去库存的压力。楼市的城际差异形成双重效应，即资金与部分人口持续往一二线城市流动，与一二线城市既有市民的住房刚需和改善需求形成市场叠加。”
分城施策，稳定预期
在新一轮房价暴涨浪潮之后，随之而来的是各大城市密集的楼市调控政策。那么，新一轮楼市调控政策的侧重点主要是什么？与以往有哪些不同？能否达到预期的效果呢？刘卫民指出，首先，本轮调控更加强调分城施策，有些城市仍需加大去库存的速度，分城施策的力度更加鲜明。第二，政策导向使得住房的投资属性进一步削弱，比如增加首付，加强对冲，进一步削弱金融杠杆对房价的推升作用。第三，更加注重土地调节，即加强对土地政策的调整，通过土地调节对过剩的地区减少供给，对不足地区增加供给。通过土地调节进一步平抑房价。
“目前来看，我想可以达到部分预期效果。”陈俊华坦言，“市场肯定会出现调整，包括房屋的交投可能会出现一定的冷却、降温。具体到一二线城市来看，比如远郊地区，或是区位配套较差的地段的房价肯会有一定幅度的回调。但一二线城市的核心区、或是拥有好的配套和资源的地区房价不会出现较大幅度的下跌。由于一二线城市经济区位优势、人口净流入等因素，一二线城市仍有旺盛的需求。并且地方政府对调控是非常审慎的，一方面要贯彻国家的宏观政策，另一方面如果调控太狠的话，导致房价与土地价格下跌过快过猛，也不利于地方城市经济的发展。我们不能指望调控政策一出台，房价就会大跌甚至崩盘。其制定调控政策的目的并非是让市场崩盘，而是稳定预期，抑制投资和投机的需求。因此，房价的走势会根据不同区域分类调整。”
在记者提出本轮调控政策有哪些局限性时，陈俊华直言，政府在制定政策时处于两难境地。“既希望房地产业能够对经济发展起到一定的支撑作用，同时又想稳定住房价，如同一个跷跷板，在两边找平衡。”
对于如何完善政策，也是一个很复杂的问题。刘卫民指出，一是使一些政策长期化，比如，房价的利率和首付的对冲政策，并且使这些政策的实施规范、透明，使得政策对市场预期的引导作用更好地发挥出来。二是借助本轮市场调节效果显现的时机，进一步完善相关住房制度，比如，进一步完善我国的政策性住房金融体制，为中低收入者提供融资成本更低、融资周期更长、规模足够的金融产品。
盘活中小城市经济，释放去库存压力
在本轮楼市量价齐升的背后，三四线城市仍然面临去库存的压力，供给侧改革依然需紧迫进行，楼市调控又该如何因地施策呢？“我们制定去库存的政策导向是好的，希望能缓解三四线城市楼市库存压力。”陈俊华说，“但从目前政策及当前的经济环境看，资金不太可能大规模流向三四线城市，这也是三四线城市去库存效果不明显的重要原因。”在他看来，最重要的是要把三四线城市盘活，将其与城市化的大背景更好地融合起来，这是中央及地方政府制定政策的关键。三四线城市去库存难度大，主要原因是其城市活力不够，人口吸附力不够，产业发展落后，公共产品供给有明显的短缺，教育、医疗、交通等资源都过分集中在一二线城市，那么人口自然会流往一二线城市。中央层面的顶层设计应当要适当地向三四线城市倾斜。此外，三四线城市本身也应该出台一些措施，比如浙江建设的特色小镇等项目，通过把本身的经济活力结合地方特点，把公共资源的供给搞“活”，这样自然可以吸引农村甚至一二线大城市的转移人口。
从供给与需求的角度讲，刘卫民认为，对于供不应求的地方，需要抑制需求，而在短期抑制需求的同时，配合供给，如增加土地供给、促进土地供给内部结构更加优化，增加中小户型中低价位首套置业住房的供应量等。从近期来看，随着国家出台的一系列政策，对房价上涨的抑制作用会比较明显，后期随着供求关系的不断完善，房价会进入一个相对平稳的时期。而最重要的一点是要及时出台相关政策，进一步完善我国的住房体系。
对于未来中国的楼市，陈俊华持以乐观的态度，认为房地产市场总体向好，但也难免波折。他进一步说道，“中国在发展的道路上一直前行，虽然有种种问题，能够一步一步往前走很不容易，难免会有波折。未来楼市的城市分化可能会很严重，目前的政策或是配套措施如果跟不上的话，三四线城市去库存的压力依然会很大。此外，在公共住房体系建设与供给方面可能会加速进行，由于土地资源有限，未来可能会有相当部分的人尤其是中低收入人群可能住到公共住房里。国际上也有相关经验，比如，政府从居民手中批量买下来或者租下来一定量的存量房，将其作为公共住房，以合理的租金租给需要的人，以抑制房屋的过度频繁交易。
眼界放宽，德国经验或可借鉴
世界上很多国家都曾直接或间接地面临楼市调控的难题，政府如何对房地产业进行宏观调控，保证社会经济秩序正常运行，既是各国政府的责任，也是一种考验。从国际上来看，有哪些可以值得我国借鉴的经验呢？刘卫民从宏观层面概括说，“第一，很多房价平稳的国家，都是把住房的居住功能放在第一位，把保障公民的居住权放在首位。尤其在一些供不应求的城市，应该进一步抑制住房的投资属性。第二，像德国这样房价相对比较平稳的国家，很重要的一点是住房消费支付能力相对平稳，如果住房支付消费能力大起大伏的话，那么房价也不会稳定。第三，在租赁市场，如何更好地平衡房主与房客的权益也是房地产行业重要的一方面，可以在立法、政策层面出台一系列有效的措施。”
有人说，中国与日本有很多相似之处。在陈俊华看来，“日本的情况与我国不同，其人口老龄化过于严重，大部分人口都已经城市化，尽管我国目前人口老龄化问题也较为严重，但人口基数大，城市化率相对较低，且由于生育制度的控制，我们有一定缓冲的空间。因此，像日本那样房价崩盘的情况不太可能发生在我国，况且政府也不会坐视房价崩盘的情况发生，毕竟我们还是一个巨大的发展中国家，在经济、科技等方面还没有达到日本那样的完善程度。
对于整个国家而言，陈俊华表示，“顶层设计的眼界还是要更宽一些。从国际上看，德国可能是一个值得借鉴的国家，并且在很多方面我国与德国的情况有一些类似。”
“具体看来，我国目前与德国相比，住房租赁市场相当不发达。虽然我国的住房租赁市场规模很大，但不公平、效率低。不难发现，现在一二线城市的年轻人会遇到很多苦恼，比如短时间内被迫搬家、房东恶意加价、群租房等情况。这在德国是不可想象的，德国有专门的法律来保护租客的利益。比如法律规定房东如果随意涨价，变更的房租超过合理房租的20%就构成违法，超过50%就构成犯罪，继而要追究刑事责任。因此，首先，我国应规范租赁市场，制定相关法律保护租赁市场各方主体的合法权益。”
“其次，对于房地产市场，我们应采取严厉的投机抑制政策，手腕要硬，让住房的投机炒作无利可图。比如，在德国，频繁交易房产的情况，综合税率最高可达评估价格的50%，根据差价还要缴纳资本利得税及3.5%的交易税等。”
“此外，我国的房贷利率政策应当更加稳健。可以发现，在过去十年中，我国的房贷利率政策跳跃性比较大，而德国的房贷利率政策一直很稳健。德国的房贷实行先存后贷，是住房合同储蓄模式，设有专门住房储蓄银行，先存到一定额度才能够贷款。严控过度杠杆能避免热钱过度炒作楼市导致的金融风险。”
最后，我国的公共住房的准入和退出制度仍需完善，建立公共住房黑名单制度。“德国城市人口中有相当比例都住在公共租赁住房里，公共住房的准入和退出有严格的全流程监管，以避免公共资源被随意非法侵占。这些方面都是我们应该着手改革的关键。”