本刊记者 张菀航 高妍蕊
实体经济下行，恰逢房产市场一路高歌。
海关总署10月13日发布的数据显示，今年前三季度，我国货物贸易进出口总值17.53万亿元人民币，比去年同期(下同)下降1.9%。其中，出口10.06万亿元，下降1.6%;进口7.47万亿元，下降2.3%，外贸下行压力仍然较大。
另有相关数据显示，2016年1-6月份，民间固定资产投资同比名义增长2.8％，创近15年新低。
不同于实体经济的萧瑟，中国的房地产市场正如火如荼。2016年1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资43076亿元，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。有分析机构发布数据显示，8月份全国302个城市土地市场成交的平均楼面地价环比大幅上扬46%，更有部分一线城市地价同比翻番。
“炒房兴邦、实业误国”的戏言映照着无奈的当前，更不乏有偏激的论调认为，高房价终将榨干实体经济，甚至会蚕食经济社会最后的希望与活力。
实体经济与房地产之间，是否只能陷于“你死我活”的恶性循环，还是能探索到一条良性互动的出路？
是什么推高了房价？
中国经济是否彻底被房地产“束缚”了？“这一观点有些片面。但值得注意的是，目前中国经济同时存在房地产经济化与经济房地产化，是两者相互作用导致了问题的复杂化。”中国社会科学院城市与房地产研究室主任、研究员倪鹏飞对《中国发展观察》记者表示。
他指出，一方面，市场主体在要素匹配、产业结构调整、需求结构调整方面均有进一步向房地产业和房地产投资转移的显著趋势；另一方面，政府出于促进经济增长和增加财政收入的考虑，又主动去利用和依赖房地产发展。
“本轮房地产热潮的出现，是多重力量交互作用的结果。”国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张俊伟分析指出，从政府角度看，随着对地方政府债务管理的加强，地方政府财政运行压力进一步加大，无论是从稳定投资平台业务、稳定债务的正常运转，还是从降低房地产库存、稳定经济增长的角度看，地方政府都强烈希望房地产价格上涨。从企业、银行角度看，房地产价格的下跌，恶化了房地产企业、拥有房产投资的企业和个人的资产负债表，恶化了商业银行的贷款质量。无论是从改善贷款质量的角度，还是从改善经营业绩的角度，相关企业和银行都希望房地产价格上涨。从居民角度看，经过数年的等待，期待中的房价显著下跌、保障性住房供应乃至房产税改革仍然遥遥无期，居民不得不转变观念，不再等待，由此带来部分累积的“刚需”集中释放。从投资者的角度看，产业结构调整持续走向深入，使大量产业资本游离出来；再加上去年股票泡沫崩溃、人民币国际化步伐受阻，则使社会闲置资金把眼光转向了房地产。
是什么“击垮”了实体经济？
毋庸置疑，房产经济的虚热确实已波及实体经济。
“房地产市场过热的影响是全方位的。”张俊伟认为，首先，在全社会横向和纵向发展机会都受到挤压，大量资本急需找到出路的背景下，房地产价格快速上涨会吸引社会资本大量涌入房地产领域，并推动形成全社会投机的氛围。其次，房地产属于虚拟经济范畴，价格有涨就有落，放纵房地产价格泡沫化，会给经济可持续发展带来隐患。“届时，一旦泡沫破灭，全社会都要为此付出代价，实体经济也不例外。”
张俊伟进一步说道，具体来看，房地产投资的丰厚回报还吸引着银行贷款、社会投资大量流入房地产领域，减少了信贷资金、社会资本对实体经济的支持；高房价、高房租已经推高了工资和企业运营成本，挤压着企业的利润空间和生存空间。
“此外，高房价还显著增加了年轻人的生活压力，使他们只能‘苟且生活’而不敢谈论‘诗和远方’，这不仅阻碍了消费增长和消费升级，还阻碍了人才的流动和优化配置，抑制了全社会的创新精神和经济活力。”张俊伟说。
倪鹏飞同样认为，房地产过热对实体经济发展产生了巨大的挤出和淘汰作用。第一，房地产过度发展提升了全体企业的生产和经营成本，导致实体产业无法生存。第二，房地产的要素高回报，也吸引了制造业要素向房地产转移。第三，房地产行业的高利润也带动实体产业向房地产转型。第四，当房地产市场出现问题时，一大批从实体产业转型到房地产尤其是兼营房地产与实体产业的企业，其实体产业将受到严重拖累。
尽管如此，我们却也不能一味地将实体经济的低迷归咎于房地产的“狂欢”。
张俊伟表示，纵观中国实体经济走过来的路，可以清楚地看到：2008年以前，当时我国经济运行展现出鲜明的重化工业发展阶段特征：工业化和城市化齐头并进，建材、化工、冶金、能源等产业突飞猛进。加之有利的国际环境，我国劳动力价格优势得到充分发挥，劳动密集型产业、资本技术密集型产业乃至新兴的信息通信技术（ICT）产业呈现出齐头并进的发展态势。“那是数量扩张和结构升级都存在诸多发展机遇的时代，各行各业的日子都比较好过。”
而在2010年以后，情况则发生了明显的变化。张俊伟指出，一方面随着我国步入工业化后期，主导产业发生更替，传统重化工业步入成熟期；另一方面，国际市场环境发生变化，再加上劳动力成本快速上升，劳动密集型产业和生产环节（如来料加工）快速失去国际竞争力，企业横向的规模扩张机会受到压缩。从产业升级的角度看，虽然创新不断、热点频出，但能够带来根本变革的技术和商业创新尚未出现，整个社会缺乏清晰的新经济增长点。再加上，在当前的改革路径下，民营资本（通常具有劳动密集型产业背景）的产业升级只能是涌向智力技术密集型产业（而不是资本技术密集型产业），民营企业家面临智力、文化、经营理念等方面的断层难以克服。企业纵向的发展空间也相对有限。“在这种情况下，实体经济抱怨经营困难，抱怨找不到发展方向、找不到发展出路，在所难免。”张俊伟坦言。
与此同时，倪鹏飞从以下三方面具体分析了我国实体经济在当前所面临的投资经营环境。从需求侧看，目前中国大量相对低端的实体产业，产品在国内外市场上饱和甚至供过于求。一方面，国内消费已经升级，对这些低端产品需求在停滞甚至萎缩；另一方面，国际经济疲弱导致消费需求下降，同时，我们在国际市场也受到其他后起工业化国家的竞争。
从供给侧看，由于劳动力开始出现短缺，劳动制度规范化，土地税收等优惠政策的取消或者减少，融资成本上升，以及房地产等虚拟产业过度发展等，导致中国实体产业运营成本急剧上升，利润急剧下降，甚至出现负利润。
从转型升级的配套条件看，事实上，无论是国内还是国外，对高质量和中高端产品具有巨大的需求潜力，产业转型升级具有巨大的市场空间，但是，目前企业转型升级的配套环境比较差。由于资本市场不健全，导致融资难融资贵；由于科技成果转化及其市场化体系不健全，导致科研与实体产业的脱节。另外，人才、信息、基础设施和公共服务等方面也存在相关的问题。
从恶性循环到良性互动
房地产过热而实体经济进入严冬，货币脱实向虚，进一步给房价添柴，一面是虚火越烧越旺，一面却在寒风中瑟瑟发抖。不难理解，房地产一旦脱离了理性有序的发展轨道，实体经济也难免受到牵连。同样的，少了实体性繁荣的基础，房地产泡沫堆高的繁荣也会脆弱得不堪一击。那么我们又该如何踩下这一恶性循环的刹车？
在倪鹏飞看来，这一恶性循环的主因，一方面是由于垄断导致的房地产行业利润远高于其他行业；另一方面，房地产行业的人才、技术、资金等门槛低，预期风险小，现实的实体产业由于前期发展市场相对饱和，新产业发展的人才、技术、资金等门槛高、风险大，因而导致制造业辛辛苦苦几十年没有投资房地产两年赚得多。房地产行业发展带动的劳动力成本高企，也使得制造业难以生存。由此导致房地产越发展，实体产业（房地产产业链之外的产业）越艰难，大量实体产业转向房地产，房地产进一步趋热。
此外，值得关注的是，本轮楼市上涨与银行贷款冲动不无关系。就在10月12日，央行召集了五家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，讨论当前信贷形势，并要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，管理好信贷节奏，控制好相关贷款风险。
当金融业被异化为房地产的附庸，就要时刻警惕房地产泡沫破灭可能会引爆金融体系的巨大风险。张俊伟指出，房地产投资和财务杠杆的运用密不可分。随着房屋价格的上涨，投资者往往会以新的房价为基础进一步扩大投资和财务杠杆使用。反过来，如果泡沫破裂，房地产价格缩水，投资者资产损失的幅度会因为使用财务杠杆而明显放大，这会严重恶化投资者的资产负债表，导致银行信贷质量下降。为了避免损失，银行只能压缩贷款、甚至采取强制保全措施，这反过来会迫使投资者出售房产，从而带来房地产价格的进一步下跌。在上述螺旋式发展过程中，银行坏账增加，企业乃至个人破产增加都是不可避免的。
土地“招拍挂”制度、土地财政（以土地出让金替代房产税）、住房商品化是我国城镇住房制度的三个支柱，也是导致产生房地产泡沫的体制性根源。“土地财政、城市经营的初衷是加快城市化发展，最终却蜕变为城市化健康发展的障碍，其中的原因值得深思。”张俊伟提醒道。
面对地方政府“以地生财”财政增长方式所带来的负面作用，应如何对现行的分税制体制、土地制度进行调整和改革？于此，张俊伟进而归纳了以下几点基本思路：推出房产税，把城市政府财产性收入的负担由新房购买者转移到既有房屋的所有者身上。同时约束地租性收入。推出房产税不意味着取消土地出让金，应采取措施限制土地出让金收入的过快增长，遏制“地王”频出的现象。利用土地所有权属于国家的制度优势，加强保障性住房体系建设，切实保障居民基本居住权，推动城市化健康发展。推动农村宅基地有序流转，有序疏导城市高收入群体的住房需求，逐步化解房地产泡沫。
“要跳出房地产业，从更广阔的背景下谋划改革和发展，积极推动产业升级，积极挖掘内需空间，积极开拓国际市场，为过剩资本找到新的出路。”张俊伟进一步建议道。
对于如何打破当前的经济困局，倪鹏飞建议，须从两方面同时着手。一是打破房地产领域的垄断，尤其是土地的政府垄断，使其利润同全行业平均化。二是通过要素市场与政府管理制度的改革，降低实体产业创业和创新的成本、风险，提高创新与创业的便利度。“总之，使得微观主体在客观上有条件和能力发展实体产业（包括传统制造业的升级和新产业），在主观上有动力去从事实体产业而不去从事房地产业。”