房地产长效机制渐行渐明

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本刊记者 张菀航

918日,国家统计局发布8 月份70个大中城市住宅销售价格数据,单独重点监测的15个一线城市和热点二线城市的房价无一环比上涨, 尚属本轮调控政策实施以来的首次。

房地产市场,逐步回归稳定与理性。一系列楼市新政的密集出台,正在积极为市场长效机制的建立沉淀经验,这其中,有不得不提的两个新名词。

从“租购同权”到“共有产权”,或许正消解着部分国人对于买房的固有逻辑和执着。

深化“同权”

718日,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取12个城市作为开展住房租赁首批试点。

就在此前一天,作为试点城市之一的广州,发布加快发展住房租赁市场工作方案,明确指出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。随后,部分试点城市也相继推出为租房者扩权的类似政策。

近日,住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

有关“租购同权”的解读很多,甚至有观点称,2017年的“租购同权”堪比1998年的住房制度改革。该如何客观评价“租购同权” 的政策意义?中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞在接受《中国发展观察》采访时表示,“租购同权”应该是指, 租房居民在基本公共服务方面享有与买房居民同等的权利,这也意味着同城市或者同辖区,不论是老居民还是新市民,只要租购住房,均有享受同等公共服务的权利。

在接受《中国发展观察》采访时,国务院发展研究中心研究员刘卫民表示,在过去以户籍人口为目标人群的行政机制下,公共资源按照户籍人口来配置,尽管常住人口可以通过租赁和购买住房来解决居住问题,但并不能完整地享受到房屋背后所承载的一些公共服务,因此,常住人口对公共服务均等化的呼声日高。如今, “租购同权”正致力于将公共资源配置与常住人口挂钩。特别是,下一阶段城市住房政策重点关注的群体应该是“新市民”群体,其中有相当部分新市民家庭的住房支付能力较为薄弱。因此,要遵循“宜租则租, 宜买则买”的原则,为“新市民” 提供多层次、多元化的住房解决方案。当其支付能力弱时,可提供租赁型住房,当然这里既包括保障体系内的公租房,也包括市场化渠道中的租赁住房。由此,有助于形成先租后买的梯度住房消费模式,有利于“新市民”更好更快地融入新型城镇化建设中,破解过去城乡二元分割导致的进城门槛问题。

“总而言之,租购同权的核心要义是,在实现住有所居的同时, 实现基本公共服务均等化。”刘卫民强调。

倪鹏飞同样表示,曾经由于租购不同权,一些本应租房居住的居民被迫选择购房居住,既可能因为收入水平限制无法购房,也可能因为流动性不便购房,从而导致居住困难。“租购同权”政策的出台, 可以进一步完善住房市场,实现租购平衡,为居民提供多样化的居住选择。居民根据自身工作、收入、家庭状况,选择适合的住房消费形式,也让那些更需要租赁消费的“新市民”,尽快或首先通过租房解决居住问题,同时平等获得相关的公共服务,提升总体福利水平。

“‘租购同权’可以让一部分需要租房但由于制度约束被迫购房的居民,回归租房市场,减轻购房市场需求规模,从而对房价上涨起到一定的抑制作用。”倪鹏飞说。

他同时提醒道,近年来房价快速上涨主要是过度投资和投机所致,单纯的“租购同权”难以抑制房价上涨。不仅如此,如果不采取相关配套措施,一旦被投资者钻了空子,大量购买住房并用于出租, 不仅不能抑制房价上涨,还有可能在短期内进一步推高房价。

优化“共有”

920日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式公布,于930日起实施。该办法曾于83 日向社会公开征求意见,并表明其中“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。另据北京市住建委消息,今后五年,北京将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。

刘卫民表示,从近年来房价持续高位运行的一些大城市来看, 前期房地产市场调控已经取得阶段性成果,但与“新市民”支付能力相比,还有一定的差距。“住房问题,不仅是市场问题,同时也是社会问题。在市场失灵或者说难以自我调解时,政府调控力量必须有效介入,而‘共有产权’便是政府力量介入市场的一种探索实践,通过政府和购房者共同承担购房成本, 减轻购房者的住房支付压力,使他们能够更好解决居住困难。”

其实,共有产权房并不是一个全新概念,向前追溯,我国共有产权概念的住房产品包括经济适用房、安置房、自住房,等等。倪鹏飞说,“这类具有保障性的个人或家庭购买的房屋均具有共有产权性质, 政府在土地、基础设施和配套建设上给予优惠,补贴购房价格差额部分, 便是政府的投入和产权,只是过去共有产权这一概念还不清晰。”

“而对比早前自住型商品房等保障性住房政策,共有产权房的创新做法,即把产权工具引入住房保障领域。”倪鹏飞进而表示,一方面,坚持政府对保障对象购房的保障,并以份额的形式清晰地量化在保障房的产权结构中,并非无偿赠与。另一方面,保障家庭的购房支出占比同样被量化在产权结构中,政府投入的方式,以及之后房屋交易、转让、处置的利益分配也更加明确。而在过去, 仅仅规定保障房是“不完全产权”, 转让条件不明确,弹性较大。并且, 充分挖掘保障对象的支付能力,可根据未来保障家庭支付能力等情况的变化,重新调整产权结构。

对此,刘卫民进而指出,从此次“共有产权”的政策设计来看,进入的门槛相对较低,退出的门槛较高,能够有效抑制潜在投资甚至投机动机。过去经济适用房等保障性住房由于准入的门槛高,退出变现的门槛低,往往导致政策性住房成为某些人的盈利手段,使公共补贴过度流到了一些不该享有补贴的人手里,这就是被人诟病的“开宝马买经适房”的现象。而如今“共有产权”的制度设计,是对过去政策性住房模式的“升级版”,通过将政府补贴和居民实际支出做出明确的产权分割,为后续增值收益分配提供了明晰的产权依据, 可以更好地防止社会福利流失。

“共有产权房”政策对于稳定房价、分流销售、抑制投机、匹配供需等方面会带来怎样的新变化?倪鹏飞认为,“共有产权房” 尽管对于抑制投资和投机行为,并非主要或关键的政策,但在一定程度上,会对北京的房价稳定产生积极作用:第一,通过增加保障房供给,让无房且中低收入水平的“夹心层”家庭获得直接住房保障,缓和市场供求关系。第二,可在一定程度上影响市场预期。从根本上讲,投资和投机仍以住房的消费需求为基础,若预期住房消费需求得以解决, 缓解供求紧张,房价上涨的预期将可能有所调整,投资和投机行为也可能减弱。更为重要的是,共有产权住房有利于建立房地产长效机制、构建住房多层次供给体系。

细化落实

兑现政策承诺,仍需跟进相关制度性的探索和破解、配套与支撑,否则,这一系列新政策的吸引力便会大打折扣,违背初衷,甚至沦为空话。

不论是“租购同权”还是“共有产权”,的确可视为制度改革进程中的大跨步,市场对此倍加期待可以理解。“但必须明确的是,首先,新政背后涉及多方面的利益调整和财政支撑,真正实现这一目标,涉及多项重大制度改革,还有很多工作要做。其次,仍需改革和完善其他相关的配套制度。”倪鹏飞强调。

他坦言,“租购同权”切实落地,一方面存在制度设计及与相关制度对接等的技术难度,另一方面涉及重要且多层次、多方面、多主体的利益调整与财政支撑。打破既有的坚硬利益之壳,既涉及动力又涉及能力与条件,根据以往改革的经历和经验,这项涉及面广、有输有赢的利益调整的改革,确实难度不小。

举例而言,对于此前热议的有关“租购同权”能否真正实现教育权与房屋产权分离的问题,倪鹏飞分析认为,“租购同权”可能会细化出不同层次。一种是“同城同权”,即在同一城市里租房享受与购房同等的公共服务和社会保障权利。另一种是“同区同权”,即在同一城区里租房享受与购房同等的公共服务和社会保障权利。相对而言,“同城同权”涉及的是租房与自有住房居民教育等公共服务资源的总量矛盾,此前国家有关政策在人口流动地区已获得一定成效, 教育资源等缺口相对小一些。而“同区同权”,涉及优质教育资源供求问题,在目前优质资源有限且分布不均的情况下,若没有更多的配套措施, 确实会带来一些问题。

对此,他建议从两方面着手,一方面,从社会公平角度,优质教育资源分布尽量在地区间实现均衡。目前各地都做出了诸多探索,比如北京市实行连锁学校制度。另一方面,从经济公平的角度,分享优质教育要增加额外的费用,优质教育资源非均质分布是一个全球现象,短期内难以彻底解决,建议征收房产税。

结合以往的改革经验和问题, 有关共有产权房下一步的细化落实, 刘卫民指出,近两年来,确实存在自住房“弃购”现象,归因于房屋性价比不高,位置偏僻,出行不便。鉴于此,可考虑将共有产权房这类带有政策性引导的住房项目,放在城市功能疏解的承接地,或是产业功能集聚地、产业园区中,这样就可以实现“职住平衡”。与此同时,基础设施配套建设要与住房项目规划相匹配。

健全机制

政策频出,“租售并举”正渐行渐近,围绕“租售并举”的楼市基础性制度和长效机制建设正在路上。

从“租购同权”到“共有产权”,从房屋租赁市场到交易市场,均有新动作。相对来说,近年来我国住房交易市场发展逐渐成熟,而租赁市场仍有不少痛点,如房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,等等。

九部委发文支持12个城市的试点,目的在于通过实践探索和经验总结,尽快出台中国特色住房新制度中的租赁政策。在倪鹏飞看来,“租赁市场发展,可以说是万事俱备只欠东风。支撑租赁市场发展的制度体系就是租赁市场加速发展的东风。”

“曾经,人们更倾向于通过购买住房解决居住需求,从房地产市场发展一般规律看,下一阶段,特别是对于北上广深等超大型城市来讲,租赁住房可能成为房地产市场的又一个蓝海领域。”刘卫民认为。

他进而建议,可通过研究当地的租赁需求、增长趋势、内部结构、区域位置,使租赁项目能够落得了地、租得出去、租户满意。此外,在租赁房屋的供给方面,除传统的房东出租的方式外,还应鼓励社会机构的进入。一直以来,影响社会资本进入租赁市场意愿的原因之一,便是租售比的倒挂失衡,且资本进入租赁后退出机制不完善。针对这个问题,一方面建议政府通过必要的公共政策,降低租赁住房的建设运营成本,例如优惠的利率、税收,公共资源的支持等, 从而提高租赁项目的预期收益。另一方面,要进一步完善退出机制,加大对住房租赁企业的金融支持力度, 探索直接融资渠道,发展房地产投资信托基金(REITs),使机构投资者敢于、乐于进入且易于退出。

并且,还要继续推进相关立法建设。今年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,这一条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售管理的法规。刘卫民指出, 当前住房租赁行业存在两种问题现象:一方面是租户损害房东权利,如打隔断、不当使用住房等;另一方面是房东侵害住户权利,如随意涨价、没有提供必要的居住条件等。建议通过立法,进一步规范市场行为,找准业主和租户双方权利义务的平衡点, 推进住房租赁市场健康长远发展。

刘卫民表示,“近期出台了一系列关于住房供给体系的新政策, 可以说是在房地产市场长效机制方面进行的一种积极探索。值得一提的,是有关围绕‘租售同权’的创新。”

倪鹏飞也强调,“要着力实现公共服务的均等化,优质资源均等化。”从改革和发展的大局看,实现基本公共服务的均等化是改革与发展的既定目标,必需加快推进。从改变住房市场等失衡结果看,通过住房权利均等倒推公共服务均等化,既是关键也是抓手。对此,他建议,可通过上下配合,重点突破,一方面,提高公共服务的统筹层次;另一方面,利用现代技术手段和运营模式,着力加大优质基础教育和优质医疗资源扩散和共享,将你输我赢的零和博弈变成共赢的正和博弈, 公共服务均等化是有望实现的。

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