本刊记者 张菀航
9月18日，国家统计局发布8 月份70个大中城市住宅销售价格数据，单独重点监测的15个一线城市和热点二线城市的房价无一环比上涨， 尚属本轮调控政策实施以来的首次。
房地产市场，逐步回归稳定与理性。一系列楼市新政的密集出台，正在积极为市场长效机制的建立沉淀经验，这其中，有不得不提的两个新名词。
从“租购同权”到“共有产权”，或许正消解着部分国人对于买房的固有逻辑和执着。
深化“同权”
7月18日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取12个城市作为开展住房租赁首批试点。
就在此前一天，作为试点城市之一的广州，发布加快发展住房租赁市场工作方案，明确指出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，部分试点城市也相继推出为租房者扩权的类似政策。
近日，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
有关“租购同权”的解读很多，甚至有观点称，2017年的“租购同权”堪比1998年的住房制度改革。该如何客观评价“租购同权” 的政策意义？中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞在接受《中国发展观察》采访时表示，“租购同权”应该是指， 租房居民在基本公共服务方面享有与买房居民同等的权利，这也意味着同城市或者同辖区，不论是老居民还是新市民，只要租购住房，均有享受同等公共服务的权利。
在接受《中国发展观察》采访时，国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，在过去以户籍人口为目标人群的行政机制下，公共资源按照户籍人口来配置，尽管常住人口可以通过租赁和购买住房来解决居住问题，但并不能完整地享受到房屋背后所承载的一些公共服务，因此，常住人口对公共服务均等化的呼声日高。如今， “租购同权”正致力于将公共资源配置与常住人口挂钩。特别是，下一阶段城市住房政策重点关注的群体应该是“新市民”群体，其中有相当部分新市民家庭的住房支付能力较为薄弱。因此，要遵循“宜租则租， 宜买则买”的原则，为“新市民” 提供多层次、多元化的住房解决方案。当其支付能力弱时，可提供租赁型住房，当然这里既包括保障体系内的公租房，也包括市场化渠道中的租赁住房。由此，有助于形成先租后买的梯度住房消费模式，有利于“新市民”更好更快地融入新型城镇化建设中，破解过去城乡二元分割导致的进城门槛问题。
“总而言之，租购同权的核心要义是，在实现住有所居的同时， 实现基本公共服务均等化。”刘卫民强调。
倪鹏飞同样表示，曾经由于租购不同权，一些本应租房居住的居民被迫选择购房居住，既可能因为收入水平限制无法购房，也可能因为流动性不便购房，从而导致居住困难。“租购同权”政策的出台， 可以进一步完善住房市场，实现租购平衡，为居民提供多样化的居住选择。居民根据自身工作、收入、家庭状况，选择适合的住房消费形式，也让那些更需要租赁消费的“新市民”，尽快或首先通过租房解决居住问题，同时平等获得相关的公共服务，提升总体福利水平。
“‘租购同权’可以让一部分需要租房但由于制度约束被迫购房的居民，回归租房市场，减轻购房市场需求规模，从而对房价上涨起到一定的抑制作用。”倪鹏飞说。
他同时提醒道，近年来房价快速上涨主要是过度投资和投机所致，单纯的“租购同权”难以抑制房价上涨。不仅如此，如果不采取相关配套措施，一旦被投资者钻了空子，大量购买住房并用于出租， 不仅不能抑制房价上涨，还有可能在短期内进一步推高房价。
优化“共有”
9月20日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式公布，于9月30日起实施。该办法曾于8月3 日向社会公开征求意见，并表明其中“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。另据北京市住建委消息，今后五年，北京将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。
刘卫民表示，从近年来房价持续高位运行的一些大城市来看， 前期房地产市场调控已经取得阶段性成果，但与“新市民”支付能力相比，还有一定的差距。“住房问题，不仅是市场问题，同时也是社会问题。在市场失灵或者说难以自我调解时，政府调控力量必须有效介入，而‘共有产权’便是政府力量介入市场的一种探索实践，通过政府和购房者共同承担购房成本， 减轻购房者的住房支付压力，使他们能够更好解决居住困难。”
其实，共有产权房并不是一个全新概念，向前追溯，我国共有产权概念的住房产品包括经济适用房、安置房、自住房，等等。倪鹏飞说，“这类具有保障性的个人或家庭购买的房屋均具有共有产权性质， 政府在土地、基础设施和配套建设上给予优惠，补贴购房价格差额部分， 便是政府的投入和产权，只是过去共有产权这一概念还不清晰。”
“而对比早前自住型商品房等保障性住房政策，共有产权房的创新做法，即把产权工具引入住房保障领域。”倪鹏飞进而表示，一方面，坚持政府对保障对象购房的保障，并以份额的形式清晰地量化在保障房的产权结构中，并非无偿赠与。另一方面，保障家庭的购房支出占比同样被量化在产权结构中，政府投入的方式，以及之后房屋交易、转让、处置的利益分配也更加明确。而在过去， 仅仅规定保障房是“不完全产权”， 转让条件不明确，弹性较大。并且， 充分挖掘保障对象的支付能力，可根据未来保障家庭支付能力等情况的变化，重新调整产权结构。
对此，刘卫民进而指出，从此次“共有产权”的政策设计来看，进入的门槛相对较低，退出的门槛较高，能够有效抑制潜在投资甚至投机动机。过去经济适用房等保障性住房由于准入的门槛高，退出变现的门槛低，往往导致政策性住房成为某些人的盈利手段，使公共补贴过度流到了一些不该享有补贴的人手里，这就是被人诟病的“开宝马买经适房”的现象。而如今“共有产权”的制度设计，是对过去政策性住房模式的“升级版”，通过将政府补贴和居民实际支出做出明确的产权分割，为后续增值收益分配提供了明晰的产权依据， 可以更好地防止社会福利流失。
“共有产权房”政策对于稳定房价、分流销售、抑制投机、匹配供需等方面会带来怎样的新变化？倪鹏飞认为，“共有产权房” 尽管对于抑制投资和投机行为，并非主要或关键的政策，但在一定程度上，会对北京的房价稳定产生积极作用：第一，通过增加保障房供给，让无房且中低收入水平的“夹心层”家庭获得直接住房保障，缓和市场供求关系。第二，可在一定程度上影响市场预期。从根本上讲，投资和投机仍以住房的消费需求为基础，若预期住房消费需求得以解决， 缓解供求紧张，房价上涨的预期将可能有所调整，投资和投机行为也可能减弱。更为重要的是，共有产权住房有利于建立房地产长效机制、构建住房多层次供给体系。
细化落实
兑现政策承诺，仍需跟进相关制度性的探索和破解、配套与支撑，否则，这一系列新政策的吸引力便会大打折扣，违背初衷，甚至沦为空话。
不论是“租购同权”还是“共有产权”，的确可视为制度改革进程中的大跨步，市场对此倍加期待可以理解。“但必须明确的是，首先，新政背后涉及多方面的利益调整和财政支撑，真正实现这一目标，涉及多项重大制度改革，还有很多工作要做。其次，仍需改革和完善其他相关的配套制度。”倪鹏飞强调。
他坦言，“租购同权”切实落地，一方面存在制度设计及与相关制度对接等的技术难度，另一方面涉及重要且多层次、多方面、多主体的利益调整与财政支撑。打破既有的坚硬利益之壳，既涉及动力又涉及能力与条件，根据以往改革的经历和经验，这项涉及面广、有输有赢的利益调整的改革，确实难度不小。
举例而言，对于此前热议的有关“租购同权”能否真正实现教育权与房屋产权分离的问题，倪鹏飞分析认为，“租购同权”可能会细化出不同层次。一种是“同城同权”，即在同一城市里租房享受与购房同等的公共服务和社会保障权利。另一种是“同区同权”，即在同一城区里租房享受与购房同等的公共服务和社会保障权利。相对而言，“同城同权”涉及的是租房与自有住房居民教育等公共服务资源的总量矛盾，此前国家有关政策在人口流动地区已获得一定成效， 教育资源等缺口相对小一些。而“同区同权”，涉及优质教育资源供求问题，在目前优质资源有限且分布不均的情况下，若没有更多的配套措施， 确实会带来一些问题。
对此，他建议从两方面着手，一方面，从社会公平角度，优质教育资源分布尽量在地区间实现均衡。目前各地都做出了诸多探索，比如北京市实行连锁学校制度。另一方面，从经济公平的角度，分享优质教育要增加额外的费用，优质教育资源非均质分布是一个全球现象，短期内难以彻底解决，建议征收房产税。
结合以往的改革经验和问题， 有关共有产权房下一步的细化落实， 刘卫民指出，近两年来，确实存在自住房“弃购”现象，归因于房屋性价比不高，位置偏僻，出行不便。鉴于此，可考虑将共有产权房这类带有政策性引导的住房项目，放在城市功能疏解的承接地，或是产业功能集聚地、产业园区中，这样就可以实现“职住平衡”。与此同时，基础设施配套建设要与住房项目规划相匹配。
健全机制
政策频出，“租售并举”正渐行渐近，围绕“租售并举”的楼市基础性制度和长效机制建设正在路上。
从“租购同权”到“共有产权”，从房屋租赁市场到交易市场，均有新动作。相对来说，近年来我国住房交易市场发展逐渐成熟，而租赁市场仍有不少痛点，如房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，等等。
九部委发文支持12个城市的试点，目的在于通过实践探索和经验总结，尽快出台中国特色住房新制度中的租赁政策。在倪鹏飞看来，“租赁市场发展，可以说是万事俱备只欠东风。支撑租赁市场发展的制度体系就是租赁市场加速发展的东风。”
“曾经，人们更倾向于通过购买住房解决居住需求，从房地产市场发展一般规律看，下一阶段，特别是对于北上广深等超大型城市来讲，租赁住房可能成为房地产市场的又一个蓝海领域。”刘卫民认为。
他进而建议，可通过研究当地的租赁需求、增长趋势、内部结构、区域位置，使租赁项目能够落得了地、租得出去、租户满意。此外，在租赁房屋的供给方面，除传统的房东出租的方式外，还应鼓励社会机构的进入。一直以来，影响社会资本进入租赁市场意愿的原因之一，便是租售比的倒挂失衡，且资本进入租赁后退出机制不完善。针对这个问题，一方面建议政府通过必要的公共政策，降低租赁住房的建设运营成本，例如优惠的利率、税收，公共资源的支持等， 从而提高租赁项目的预期收益。另一方面，要进一步完善退出机制，加大对住房租赁企业的金融支持力度， 探索直接融资渠道，发展房地产投资信托基金（REITs），使机构投资者敢于、乐于进入且易于退出。
并且，还要继续推进相关立法建设。今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这一条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售管理的法规。刘卫民指出， 当前住房租赁行业存在两种问题现象：一方面是租户损害房东权利，如打隔断、不当使用住房等；另一方面是房东侵害住户权利，如随意涨价、没有提供必要的居住条件等。建议通过立法，进一步规范市场行为，找准业主和租户双方权利义务的平衡点， 推进住房租赁市场健康长远发展。
刘卫民表示，“近期出台了一系列关于住房供给体系的新政策， 可以说是在房地产市场长效机制方面进行的一种积极探索。值得一提的，是有关围绕‘租售同权’的创新。”
倪鹏飞也强调，“要着力实现公共服务的均等化，优质资源均等化。”从改革和发展的大局看，实现基本公共服务的均等化是改革与发展的既定目标，必需加快推进。从改变住房市场等失衡结果看，通过住房权利均等倒推公共服务均等化，既是关键也是抓手。对此，他建议，可通过上下配合，重点突破，一方面，提高公共服务的统筹层次；另一方面，利用现代技术手段和运营模式，着力加大优质基础教育和优质医疗资源扩散和共享，将你输我赢的零和博弈变成共赢的正和博弈， 公共服务均等化是有望实现的。