郭 威
回归居住属性，顺应住房市场发展的本质要求
经过近四十年的改革开放发展，我国以年均9.9%的高增长速度跃升为世界第二大经济体，已经提前实现解决人民温饱问题、人民生活总体上达到小康水平这两个目标，目前正处于决胜全面建成小康社会，开启全面建设社会主义现代化国家新征程，实现“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期。
十九大报告指出，“中国特色社会主义迈入新时代，我国社会主要矛盾已经由过去的‘人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾’转化为‘人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾’”， 这是时隔36年之后，中央对于中国社会主要矛盾作出的重大调整， 是从人的消费需求和生产供给及其关系状况的角度作出的科学判断， 是唯物史观本质的现实反映，从根本上体现了整个时代发展、社会发展状况。社会主要矛盾的转变意味着，人民需要的“美好生活”涵盖的范围及层次不仅远远超过“物质文化”，还涉及经济、政治、文化、社会、生态等多个维度， 包含民主、法治、公平、正义、安全、环境等多方面的需求。从现实状况的发展实践看，住房市场的需求无疑是反映了人民美好生活需要的诸多维度中一个具有广泛性、基础性和长期性的子维度。上世纪90年代住房制度改革以来，人民群众住房条件大为改观，新时代下保障和改善人民居住条件，必须直面住房市场中不平衡不充分的供给问题与人民对住房需求变化所体现的美好生活向往之间的矛盾，坚持在发展中解决住房问题。
为此，习近平总书记在十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这一提法可谓直抵人心，万众期待。接着进一步指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，明确了住房市场改革的发展方向。回顾过去，习近平总书记在2016年12 月召开的中央经济工作会议中就曾指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。在十九大报告中再次强调，反映出中央对我国住房市场的发展属性作出了明确定位并且是一以贯之，始终如一。那么，该如何理解这一提法呢？这一通俗化语言表达的背后蕴含着怎样丰富的理论内涵呢？
首先，从理论来看，住房本质上同时具有居住与投资投机双重属性，即作为耐用消费品的居住属性和作为金融投资品的投资投机属性，两种属性往往同时存在且缺一不可；其次，两种属性不是并列关系，而是主次和附属关系，居住属性应当远大于投资投机属性，投资投机属性应以居住属性为前提条件和基础。因为居住属性是住房的基本属性，投资投机属性是住房的派生属性；最后，脱离居住属性，住房的投资投机属性要么失去根基，要么只会对经济产生负面效应，如大量库存积压、套取银行贷款、房价上涨伴随的少数人大量拥有住房而多数人负担沉重等问题。所以，投资投机属性作为派生属性，必须服务于居住这一基本属性。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，实际上强调的便是住房的居住属性，即居住属性是住房的基本属性，是立足于基本国情和房地产政策实践教训，对住房市场长期发展方向的科学再定位。我国住房市场的发展实践表明，偏离居住属性不仅影响居民生活水平和质量的提高，还会对宏观经济产生诸多不利影响，必须兼顾住房的居住（民生）属性和投资投机（商品）属性，如完全依赖市场机制，不仅无法解决住房市场的根本矛盾，还会进一步扭曲经济结构，应当在“市场失灵”领域积极发挥政府的宏观调控作用，共同推进住房市场平稳健康发展。
推动经济高质量发展必须防止住房市场价格过快上涨
由于政策制定的短期性、市场行为的同质性以及住房行业的关联性，过去很长一段时间内住房都被相关经济主体视作投机炒作、赚钱谋利的工具以及保持经济增长的“支柱产业”，甚至客观上成为宏观调控工具，如政府为增加财政收入所依赖的“土地财政”模式导致了住房价格的螺旋式上升，企业忽视或偏废自身主要的业务领域，纷纷涉足房地产市场，在房价的上涨中获得大量利润，房地产商捂盘惜售、坐地起价不断抬高价格，银行等金融机构争相利用金融创新工具逃避监管政策也对房地产价格起到了推波助澜的作用。因此，必须清晰地认识到住房市场价格的过快上涨，除了大幅提高人民的生活成本，更为严重的是产生推动杠杆率上升、消费净挤出效应、收入差距拉大以及金融风险累积等不利影响，严重影响宏观经济的持续健康发展。
第一，推动杠杆率上升。住房市场价格过快上涨会带来投资增加以及相关产业发展等短期繁荣， 但同时会造成许多深层次的问题， 影响最广泛和最深远的便是导致相关经济部门杠杆率的不断提升。受到房地产市场规模不断扩大、行业的跟随“羊群效应”以及土地价格不断攀升等因素的影响，住房市场开发部门的杠杆率呈现上升趋势， 同时住房市场自身杠杆率的上升通过直接或间接的渠道也使得非金融企业部、政府以及居民等相关经济部门杠杆率不断提高，如通过价格传导效应渠道，住房市场价格上涨促使土地租金和劳动力成本提高， 企业投资或生产需要更多的资金以维持正常运营；在非对称的金融加速器效应下，住房市场价格上涨使得房地产成为更加优质的信贷抵押物，企业融资便利性增加，特别是在经济扩张期，通过举债增加投资的内在动力更为明显。由于高杠杆率会对冲击产生放大和衍生作用， 当住房市场形势发生逆转时，高杠杆率可能加剧经济周期波动并导致经济衰退。
第二，消费净挤出效应。根据西方微观经济学理论中的替代效应和收入效应，可将住房市场价格波动对居民消费的影响分为财富效应和挤出效应。一方面， 房价上涨通过现期与预期的财富效应增加了居民财富，变相地提高了居民收入水平，从而增加消费支出；另一方面，房价上升通过重构预算约束线和财富分配， 增加了居民的购房成本， 挤出居民消费， 而最终的净效应取决于来自财富效应和挤出效应的正负两种力量比较。从我国当前发展情况看， 房价上涨对消费的抑制作用已经大于促进作用， 即挤出效应超过财富效应， 特别是对于中低收入阶层来说， 其住房消费倾向更高， 因而所产生的挤出效应比高收入阶层更为明显。相关研究和数据表明，我国城镇和村镇居民在房价不断上涨的预期下，流动性约束不断增强，极大地限制了其消费能力。
第三，收入差距拉大。住房是居民资产的重要构成，当住房价格波动时，将会对家庭的财富存量产生影响，进而影响收入分配状况。对于高收入群体而言， 由于保有成本较低、税收政策不完善等因素其持有住房数量通常较多，资本收入水平随着房价的上涨得以上升；中低收入群体往往仅拥有自用居住住房，其财富收入仅会表现为房屋抵押价值的增加，但难以通过出售、出租等手段获得衍生收入，房价上涨而带动的租金提高甚至会降低低收入群体的收入水平。另外，高房价使得中低收入群体可能会降低医疗、教育等方面的支出，不利于人力资本提升，进一步制约了其收入水平增加。
第四，金融风险累积。在过去的经济发展实践中，投资和出口是“三驾马车”中拉动我国经济增长的主要因素，毫无疑问，房地产投资的拉动作用尤为突出。我国房价的过快上涨通过关联效应，推动土地价格和租金上升，使得行业之间的利润率差异过大，在房价快速上涨的一致预期和经济周期处于下行阶段的共同作用下，资源不断流向房地产部门，在加剧实体经济发展成本上升的同时导致金融风险集中累积。一方面，在房地产市场资金供给中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险，在金融监管政策不完善、社会监督缺乏和法律约束软化的条件下，金融系统性风险难以得到有效的分散，过度集中于银行体系，防止出现“明斯基时刻”所引发的剧烈调整是系统性金融风险的重点； 另一方面，政府债务与房地产市场发展紧密相关，地方政府所产生的债务需求多源于投资增加，而债务的举借又凭借地方财政的担保，从而地方财政的余缺是决定地方政府债务高低和债务风险的关键，一旦房地产市场逆转，土地出让金下降，房地产缴纳的其他税费减少， 地方政府用以偿债的收入来源将急剧下降，地方债务风险将凸显。为此，十九大报告也将防范化解重大风险作为全面建成小康社会决胜期的三大攻坚战之首。
协调发挥好住房市场中的市场机制和政府调控作用
西方经济学中的供求原理表明，任何一种市场的发展都必然受到供求两方面因素的影响，任何商品价格都会受到收入、偏好和预期等因素的影响，同样住房价格变化也是多种因素共同作用的结果，应当坚持市场为主进行调节。实际上，基于纯粹供需变化所导致的那部分价格变化是市场条件下正常合理的变化，通过价格变化调节供求关系，也正是市场机制发挥作用的正常表现。
一方面，住房供给。实践表明，房地产供给弹性不足的地区更容易出现房地产泡沫。近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，与旺盛的住房需求之间形成鲜明的对比，成为推高房价的主要因素。影响我国新增土地供应规模的重要原因中除了“18 亿亩耕地红线”政策外，还有三方面的深层次原因值得研究。第一，由城乡二元土地制度与中央行政计划分配土地规模和用途的制度所造成的土地资源分配效率低下；第二，土地红利仍存的情况下，地方政府存在限制土地供应规模以实现收益最大化的动机；第三，征地拆迁成本上升的压力使得地方政府通过赚取土地出让金的边际动力有所消退。
另一方面，住房需求。根据购房需求目的不同，可以分为自有住房和投资投机性住房。从自有住房需求来看，随着扩大需求、推进住房制度改革以及城市化等宏观经济政策的引导，居民住房需求显著上升，助推房价不断上涨；从投资投机性住房来看，由于大部分城市的住房价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会，房地产行业投机性需求快速增加，由于低收入者无力承担高房价，所以投资投机性需求集中于高收入者，出于资产保值增值的动机和投资渠道缺乏的制约， 在房价上涨的预期下，高收入者通常将住房作为投资投机品。
综上所述，这种特殊的供需关系是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果。从这个层面来说，需要建立住房市场的长效机制，并且保障市场机制能够正常、稳定而且有效地发挥作用。即使房地产具有不同于一般商品的特殊属性，但住房商品市场和其他商品市场一样，也存在市场失灵。而市场失灵的主要诱因，就是大量资金进入住房市场，其投资投机属性凸显促使价格过快上涨，这就使得政府需要从供给和需求两方面弥补市场缺陷，同时也构成了政府完善住房市场的必要条件，需要政府从弥补市场失灵角度进行适当的宏观调控。
首先，加强金融市场资金监管，继续打击投机、热炒房地产市场价格的违法行为，抑制房地产泡沫。近年来的楼市过热，最主要原因就是金融机构利用监管漏洞，采取不同形式使得资金绕道转入房地产市场，今后需要把防控房地产市场可能导致的金融风险放到更加重要的位置，加强对房地产开发企业、中介结构的管理，提高和改进监管能力，促使信息全面准确公开，建立评价预警机制，实现对住房供给交易的动态监测和科学研判，确保不发生系统性金融风险。
其次，综合运用金融、财税、土地以及法律等手段，加快建立与完善符合我国实际的房地产长效机制，统筹宏观审慎和微观监管政策，如在金融方面，宏观上坚定实施稳健的货币政策，微观上严格限制信贷流向投资投机性住房市场； 在土地政策方面，由于土地供应量直接关系到房价的高低变化，因此，土地政策制定时要考虑到人口实际流动情况，合理分配建设用地指标，针对房价上涨压力的城市， 适当增加土地供应，对库存积压严重地区暂停土地供应，建立人地挂钩机制，降低地方政府对土地财政的依赖。
最后，通过提高廉租房专项基金使用效率，完善廉租房建设纳入政府绩效考核的机制以及继续探索PPP模式广泛吸收社会资本形成合力，共同加快保障房、廉租房建设。租购并举目前是我国大力推动的优化住房供给结构、化解部分购房需求的重要举措。在十九大召开以前，北京、大连、广州等多地已经在深化住房制度改革，建立“购租并举”住房制度。推进“购租并举”，加快发展住房租赁市场，旨在准确把握住房的居住属性，以满足居民住房需求为主要出发点。通过市场化手段为主满足多层次需求， 以政府为主提供基本保障，加快发展住房租赁市场。十九大报告中将“租”的位置提到“购”之前，更加体现出发展租赁市场的紧迫性和重要性。
作者单位：中央党校经济学部