古代房产的“限卖令”

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陈忠海,本刊专栏作家、文史学者,长期从事金融工作,近年来专注经济史、金融史研究,出版《曹操》等历史人物传记8部,《套牢中国:大清国亡于经济战》《解套中国:民国金融战》等历史随笔集6部,发表各类专栏文章数百篇。

中国古代很早就有房产交易活动,也有从事房产中介交易的专门机构,但中国古代很少出现“房产热”,这与各朝代长期坚持执行房产交易的“限卖令”有关。

限制对象

有一个成语叫“求田问舍”, 语出《三国志·陈登传》,是刘备在与名士许汜谈话中说的,意思是多方购买田地、到处询问房价,比喻一个人没有远大志向。后来这个词还有了另一个含义,这与古代的房产交易有关。

中国古代很早就有土地和房屋买卖的活动,在一尊西周时期的青铜器上有段铭文,说是的公元前919 年3月的一天,有个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人,以换取价值100串贝币的几件奢侈品,其中有两块玉、一件鹿皮披肩和一条带花的围裙,这被认为是目前所知的中国古代最早的房地产交易活动。

除土地交易外,房产的交易活动后来也越来越多,宋朝时达到了繁荣。宋朝在房产交易方面建立了许多完备的制度,其中有一些是针对出售对象的限制性规定,当有房产需要出售时,业主必须先征询族人、邻人们的意见,上述人群享有优先购买权,也就是手里的房子并不能自由交易,必须先问问亲戚、邻居要不要,他们都不要时才能拿去销售,这是“求田问舍”的另一层意思。这项制度不仅在宋朝施行,宋朝以后的历代也都沿用,一直到民国时期,报纸上还常有“某房已谈妥买卖,该业主的族人和邻居们如有异议请速与购房人联系” 之类的启事。

“求田问舍”的制度其实不是宋朝人的发明, 宋人郑克在《折狱龟鉴》中说“卖田问邻, 成券会邻,古法也”,看来这项制度诞生的时间要早得多。《魏书·食货志》中就有记载:“诸远流配谪、无子孙及户绝者,墟宅、桑榆尽为公田,以供授受。授受之次, 给其所亲; 未给之间,亦借其所亲。”其中虽未明确指出邻里享有房产方面的优先购买权,但隐含有相关含义。

宋朝对族人、邻人房产方面优先购买权的规定很细致, 如《宋刑统》中所载《户婚律》规定: “ 应典卖、倚当物业, 先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲,契贴内虚抬价钱,及亲邻妄有遮鄙者, 并据所欺钱数, 与情状轻重,酌量科断。”这里不仅规定了享受优先购买权的次序,还规定了对违规行为的处罚。

宋朝以后,类似的规定越来越细化,如元朝规定,当业主来征询亲邻们的意见时,无购买意向的须3 日内明确答复,有购买意向的须5日内向业主报价。这种征询意见的过程称为“依账取问”,要卖房时首先建一个“问账簿”,写上要出售房产的基本情况及价格,再按规定的次序把家族成员、各位邻居分别列上,之后一一征询名单上所有人的意见,没有意见的在上面签名画押,所有人无异议时才可以进入下面的交易环节。

限制官员

限制房产出售的对象,其基本出发点在于抑制兼并,西汉《二年律令·户律》中规定:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”也就是说,想购置房产,要买的房产必须紧挨着本人现有的房产,否则不许购买,这项规定与“求田问舍”异曲同工。

在这类“限卖令”实施的同时,各朝代还对向官员出售房产有着更严格的要求,比如元朝初年规定,任何人都不得向前往江南任职的蒙古官员出售房产,这项规定针对的是当时一些蒙古官员到江南任职后,在当地掀起了一股强买房产的热潮,引起了很大民愤。

明朝以“重典治吏”著称, 在官员购置房产方面规定更严格, 其中规定“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官”,也就是说,任何人不得向在本地任职的官员出售房产,官员自己也不得购置,违反规定的一律就地解职,无论购置的房产价值多少,所涉官员还要挨50大板,花钱买的房子也得充公。

清朝类似的约束又进行了加码,规定“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处”,也就是说,出现官员在任职所在地购买房产的,不仅当事人要受到处理,知情不报的人也要连坐,发生此类事件的地方,当地相关官员还要负一定责任。

在中国古代,至少在宋朝以后,向官员出售房产时就要格外谨慎了,因为这很容易触犯相关法令,一不小心所涉房产就会被认定为赃款赃物,造成涉事官员丢官失财。

限定渠道

如果族人、邻居们都同意出售,又不卖给官员,是不是就可以在市场上自由交易了呢?也不行,因为还有其他规定,比如必须通过牙行等机构去销售。唐明宗时诏令“如是产业、人口畜乘交易,须凭牙保。如有违故,关联人行科断”,《宋刑统》中也有规定“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论”,上面说的“牙保”指的就是牙行、保人。

牙行,又称牙纪、牙郎、牙商等,是在市场上为买卖双方说合并抽取佣金的商行,也就是中介机构。《资治通鉴》中有解释:“牙郎,驵侩也;南北物价,定于其口,而后相与贸易。”这一类中介机构早在春秋战国时期就出现了, 到宋朝时发展到繁荣阶段,根据分工不同,有米牙、茶牙、马牙、田宅牙等,其中田宅牙就是服务于房产交易的专业中介机构。

至少从南北朝开始,朝廷就注意到牙行在规范交易行为中的作用,规定不经牙行一类中介机构而进行的私下交易一律为非法。宋人叶适说“得产有堪合,典卖有牙契”,宋朝时只有经过牙行居中办理、最后取得相关契约的交易才被国家所认可,才能得到法律的保护。《宋刑统》中还规定:“应将物业重叠倚当典卖者,本人、牙人、邻人并契上署名人,各计所欺入己钱数,并准盗论。不受钱减三等,仍征钱还被欺主人。如业主填磬尽不足者,勒同署契牙、保、邻共同填赔,其物业归初倚当典卖之主”。之所以要对交易各方进行强制性约束,是因为所有的“限卖令”规定要得到切实执行,交易过程就必须可控,而官府的力量有限,牙行成为官府加强房产管理的重要辅助。

各朝代也制定了许多有针对性的规定,以防范不经过牙行私自交易的行为,有的发动百姓进行监督,对于私自交易经举报核实的给予举报人奖励,有的实行“划片包干”办法,将一定区域内的交易活动划归某一专业牙行进行管理,该牙行要定期向官府报告本区域内的交易情况,出现违规行为的,牙行要承担连带责任。

限制收益

通过牙行进行交易,买卖双方自然要向牙行交纳一定费用, 这种中介费被称为“契纸钱”,除此之外还有一些杂费,如立契约要加盖印章,还要向负责公章管理的人员交“朱墨头子钱”,一个完整交易下来,房款以外的费用还要付出不少。

除付给中介机构的费用,买卖双方还要向国家缴纳一定比例的契税,其名目各朝代不太一样,西周称“廛布”,西汉称“赀算”, 唐朝称“间架税”,宋朝称“屋税”,元朝称“宅税”,都是与房产有关的税收。按照东晋的标准, 房产交易过程中产生的契税税率约为4%,其中卖方承担3%、买方承担1%,标准不算低。

许多朝代都强调房产交易须经牙行之手,除确保“限卖令”能得以实施外,还有收税方面的考虑, 中介机构可以帮助官府收取每笔交易所产生的契税,防止有人偷逃税款。除交易税外,有些朝代还会根据每户财产的情况确定其他税赋的征收标准,拥有的房产多,所承担的综合税赋就重。

经过上述一系列限制性措施, 人们购置房产的热情就大为降低了, 甚至一些“刚需”也常常被压制,许多官员宁愿租房住也不愿意买房。唐朝诗人白居易初入仕途时在长安担任九品校书郎,一开始住在永崇坊的一个道观里,后来在常乐坊租了几间房子居住,当时的布政坊、永平坊、兴道坊、常乐坊都是“出租屋”的集中区。宋朝官员待遇较优厚,但官员租房居住也是一种普遍现象,宋朝大臣韩琦说“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是,兹乃常事”, 宋朝学者朱熹说“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋”,宋朝诗人王禹偁写诗说“老病形容日日衰,十年赁宅住京师”。

与“限卖”同时,中国古代也有许多房产“限购”政策,但各朝代往往把管理和调控房产的重点放在“限卖”上。房子买来却很难出手,即使能交易,又会产生沉重的中介费和交易税,还影响个人综合缴税基数的确定,人们自然不会热衷炒作房产了, 这是中国古代很少出现“房产热” 的根本原因。

 

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