陈忠海，本刊专栏作家、文史学者，长期从事金融工作，近年来专注经济史、金融史研究，出版《曹操》等历史人物传记8部，《套牢中国：大清国亡于经济战》《解套中国：民国金融战》等历史随笔集6部，发表各类专栏文章数百篇。
中国古代很早就有房产交易活动，也有从事房产中介交易的专门机构，但中国古代很少出现“房产热”，这与各朝代长期坚持执行房产交易的“限卖令”有关。
限制对象
有一个成语叫“求田问舍”， 语出《三国志·陈登传》，是刘备在与名士许汜谈话中说的，意思是多方购买田地、到处询问房价，比喻一个人没有远大志向。后来这个词还有了另一个含义，这与古代的房产交易有关。
中国古代很早就有土地和房屋买卖的活动，在一尊西周时期的青铜器上有段铭文，说是的公元前919 年3月的一天，有个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，以换取价值100串贝币的几件奢侈品，其中有两块玉、一件鹿皮披肩和一条带花的围裙，这被认为是目前所知的中国古代最早的房地产交易活动。
除土地交易外，房产的交易活动后来也越来越多，宋朝时达到了繁荣。宋朝在房产交易方面建立了许多完备的制度，其中有一些是针对出售对象的限制性规定，当有房产需要出售时，业主必须先征询族人、邻人们的意见，上述人群享有优先购买权，也就是手里的房子并不能自由交易，必须先问问亲戚、邻居要不要，他们都不要时才能拿去销售，这是“求田问舍”的另一层意思。这项制度不仅在宋朝施行，宋朝以后的历代也都沿用，一直到民国时期，报纸上还常有“某房已谈妥买卖，该业主的族人和邻居们如有异议请速与购房人联系” 之类的启事。
“求田问舍”的制度其实不是宋朝人的发明， 宋人郑克在《折狱龟鉴》中说“卖田问邻， 成券会邻，古法也”，看来这项制度诞生的时间要早得多。《魏书·食货志》中就有记载：“诸远流配谪、无子孙及户绝者，墟宅、桑榆尽为公田，以供授受。授受之次， 给其所亲； 未给之间，亦借其所亲。”其中虽未明确指出邻里享有房产方面的优先购买权，但隐含有相关含义。
宋朝对族人、邻人房产方面优先购买权的规定很细致， 如《宋刑统》中所载《户婚律》规定: “ 应典卖、倚当物业， 先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及亲邻妄有遮鄙者， 并据所欺钱数， 与情状轻重，酌量科断。”这里不仅规定了享受优先购买权的次序，还规定了对违规行为的处罚。
宋朝以后，类似的规定越来越细化，如元朝规定，当业主来征询亲邻们的意见时，无购买意向的须3 日内明确答复，有购买意向的须5日内向业主报价。这种征询意见的过程称为“依账取问”，要卖房时首先建一个“问账簿”，写上要出售房产的基本情况及价格，再按规定的次序把家族成员、各位邻居分别列上，之后一一征询名单上所有人的意见，没有意见的在上面签名画押，所有人无异议时才可以进入下面的交易环节。
限制官员
限制房产出售的对象，其基本出发点在于抑制兼并，西汉《二年律令·户律》中规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”也就是说，想购置房产，要买的房产必须紧挨着本人现有的房产，否则不许购买，这项规定与“求田问舍”异曲同工。
在这类“限卖令”实施的同时，各朝代还对向官员出售房产有着更严格的要求，比如元朝初年规定，任何人都不得向前往江南任职的蒙古官员出售房产，这项规定针对的是当时一些蒙古官员到江南任职后，在当地掀起了一股强买房产的热潮，引起了很大民愤。
明朝以“重典治吏”著称， 在官员购置房产方面规定更严格， 其中规定“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官”，也就是说，任何人不得向在本地任职的官员出售房产，官员自己也不得购置，违反规定的一律就地解职，无论购置的房产价值多少，所涉官员还要挨50大板，花钱买的房子也得充公。
清朝类似的约束又进行了加码，规定“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处”，也就是说，出现官员在任职所在地购买房产的，不仅当事人要受到处理，知情不报的人也要连坐，发生此类事件的地方，当地相关官员还要负一定责任。
在中国古代，至少在宋朝以后，向官员出售房产时就要格外谨慎了，因为这很容易触犯相关法令，一不小心所涉房产就会被认定为赃款赃物，造成涉事官员丢官失财。
限定渠道
如果族人、邻居们都同意出售，又不卖给官员，是不是就可以在市场上自由交易了呢？也不行，因为还有其他规定，比如必须通过牙行等机构去销售。唐明宗时诏令“如是产业、人口畜乘交易，须凭牙保。如有违故，关联人行科断”，《宋刑统》中也有规定“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论”，上面说的“牙保”指的就是牙行、保人。
牙行，又称牙纪、牙郎、牙商等，是在市场上为买卖双方说合并抽取佣金的商行，也就是中介机构。《资治通鉴》中有解释:“牙郎，驵侩也；南北物价，定于其口，而后相与贸易。”这一类中介机构早在春秋战国时期就出现了， 到宋朝时发展到繁荣阶段，根据分工不同，有米牙、茶牙、马牙、田宅牙等，其中田宅牙就是服务于房产交易的专业中介机构。
至少从南北朝开始，朝廷就注意到牙行在规范交易行为中的作用，规定不经牙行一类中介机构而进行的私下交易一律为非法。宋人叶适说“得产有堪合，典卖有牙契”，宋朝时只有经过牙行居中办理、最后取得相关契约的交易才被国家所认可，才能得到法律的保护。《宋刑统》中还规定：“应将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人。如业主填磬尽不足者，勒同署契牙、保、邻共同填赔，其物业归初倚当典卖之主”。之所以要对交易各方进行强制性约束，是因为所有的“限卖令”规定要得到切实执行，交易过程就必须可控，而官府的力量有限，牙行成为官府加强房产管理的重要辅助。
各朝代也制定了许多有针对性的规定，以防范不经过牙行私自交易的行为，有的发动百姓进行监督，对于私自交易经举报核实的给予举报人奖励，有的实行“划片包干”办法，将一定区域内的交易活动划归某一专业牙行进行管理，该牙行要定期向官府报告本区域内的交易情况，出现违规行为的，牙行要承担连带责任。
限制收益
通过牙行进行交易，买卖双方自然要向牙行交纳一定费用， 这种中介费被称为“契纸钱”，除此之外还有一些杂费，如立契约要加盖印章，还要向负责公章管理的人员交“朱墨头子钱”，一个完整交易下来，房款以外的费用还要付出不少。
除付给中介机构的费用，买卖双方还要向国家缴纳一定比例的契税，其名目各朝代不太一样，西周称“廛布”，西汉称“赀算”， 唐朝称“间架税”，宋朝称“屋税”，元朝称“宅税”，都是与房产有关的税收。按照东晋的标准， 房产交易过程中产生的契税税率约为4%，其中卖方承担3%、买方承担1%，标准不算低。
许多朝代都强调房产交易须经牙行之手，除确保“限卖令”能得以实施外，还有收税方面的考虑， 中介机构可以帮助官府收取每笔交易所产生的契税，防止有人偷逃税款。除交易税外，有些朝代还会根据每户财产的情况确定其他税赋的征收标准，拥有的房产多，所承担的综合税赋就重。
经过上述一系列限制性措施， 人们购置房产的热情就大为降低了， 甚至一些“刚需”也常常被压制，许多官员宁愿租房住也不愿意买房。唐朝诗人白居易初入仕途时在长安担任九品校书郎，一开始住在永崇坊的一个道观里，后来在常乐坊租了几间房子居住，当时的布政坊、永平坊、兴道坊、常乐坊都是“出租屋”的集中区。宋朝官员待遇较优厚，但官员租房居住也是一种普遍现象，宋朝大臣韩琦说“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是，兹乃常事”， 宋朝学者朱熹说“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋”，宋朝诗人王禹偁写诗说“老病形容日日衰，十年赁宅住京师”。
与“限卖”同时，中国古代也有许多房产“限购”政策，但各朝代往往把管理和调控房产的重点放在“限卖”上。房子买来却很难出手，即使能交易，又会产生沉重的中介费和交易税，还影响个人综合缴税基数的确定，人们自然不会热衷炒作房产了， 这是中国古代很少出现“房产热” 的根本原因。