三门峡:保障中低收入群体安居的有益探索

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林欣 姜巍

中低收入群体是各个城市人口的大多数,让他们安居乐业是稳定大局的重要举措。从2008年中央政府启动保障性安居工程开始,保障中低收入群体的安居工程建设已历经10年。10年来,各地的保障性安居工程在探索中深化,在满足困难群众住房需求、平抑房价等方面发挥了重要作用。但到目前为止,真正建得成、管得好的保障房小区还不够多,这在全国仍然是有待破解的难题之一。

河南三门峡市在10年的保障房建设发展中,认真贯彻落实党和国家保障房惠民政策,积极推进保障性安居工程建设,初步构建起了实物租售和货币补贴相结合,与棚户区改造同步推进,以公共租赁住房为发展方向的住房保障工作格局, 住房保障工作成效显著。

三门峡市市区常住人口30万人,截至2018年底,全市开工建设保障性安居工程147618套,1406.29 万平方米,累计投资542.93亿元; 建成保障房81692套,分配到户78914套,入住低收入者22.1万人。中心城区累计建设保障房49181套, 包括廉租住房4747套、经济适用住房1407套、公共租赁住房4442套、棚户区改造38585套,总面积441.18 万平方米。对中低收入群体做到了应保尽保,有住房困难的群众实现了居者有其屋。

通过10年探索,三门峡市保障房建设与后期管理工作成绩斐然, 一直排在河南全省前列。其中,迎宾花园保障性住房建设项目荣获国家住建部颁发的“中国人居环境范例奖”,德馨苑小区荣获河南省“优秀物业管理示范小区”称号, 迎宾花园二期(9、11号楼)获得河南省“保障性住房安居奖”。

舍得拿出好地段建保障房是关键

一些城市迟迟没有建成保障房小区,其实没有什么特别原因,就是舍不舍得好地段。三门峡市高度重视保障性安居工程建设,优先安排建设,多方落实建设用地,坚持把建设保障性住房作为改善民生的重要举措,每年将保障性安居工程列入全市“十大实事”,纳入政府综合责任目标考核体系。

所有的保障房都是集中建设, 以方便住户生活为前提,科学布局、统一规划、一次报批。

首先,他们将小区位置选在好地段,尽可能降低入住成本。按照大分散、小集中的原则,保障房小区都建设在市政设施配套、交通便捷、环境适宜、生活便利的黄金地段。比如,市区的德馨苑、康乐瑞景、迎宾花园、惠利花园都建在好地段,利于住户入住后的长远发展。

其次,小区规划一次到位,让群众住得舒心。大到保障房小区的环境,小到每一户的设计,都以满足住房困难家庭的基本居住需要为原则,水电气暖等配套设施一应俱全,同步规划建设幼儿园、小学、超市、医务室、健身活动场所等生活服务设施。配建了一定比例的经营性用房,道路宽敞,绿地充足, 环境之美超出了住户的期望。比如,占地198亩的德馨苑保障房小区和占地259亩的迎宾花园保障房小区,都规划建设了幼儿园、综合服务楼等设施,统一规划,具有明显的整体性。小区功能齐全、布局合理,居住环境绝不低于同期建设的商品房小区,既保证保障房的持久利用,又最大限度方便低收入家庭的生活,让住户住得进、住得好, 又住得有尊严。

再次,户型设计科学实用。保障房的房型小,面积不能超过六十平方米,要在五六十平方米乃至更小的空间内合理布局、设计。为了不让困难群体“穷凑合”,建设者在优化户型设计、完善功能、减少公摊上动足了脑筋,做到面积不大功能齐全,提高了舒适度。

心里装着困难群体,就能破解资金难题

一些城市长期没有落实中央的保障房政策,据说是资金紧张。而真实情况究竟如何,三门峡市给出了不同的答案。

首先,按照国家有关政策,该市积极争取中央、省补助资金,又采取财政配套、住房公积金增值收益支持、债券融资、统贷统还项目资金等四种渠道筹集建设资金,保障建设资金需要。2008年以来,全市保障性安居工程共筹措资金73.69亿元,其中,中央补贴资金33.74亿元,省级补贴资金2亿元,市级土地收入提取资金4.87亿元,市级公积金提取资金1.78亿元,市级预算安排2.43亿元,统贷统还资金7.6亿元,豫资公司资本金0.4亿元,债权和银行贷款20.8亿元。仅2018年就争取中央和省奖补资金13.49 亿元,争取中央和省预分配棚户区改造奖补资金1.8亿元(全省排名第二),获得省政府特别奖励资金3412万元。

其次,该市严格落实国家棚户区改造、保障性安居工程建设税收优惠政策,对棚户区改造项目的行政事业性收费予以免收,对棚户区改造涉及的手续办理予以简化、及时审批。

第三,该市对保障性住房建设资金实行封闭管理,对廉租房、公租房、棚户区改造资金实行分账核算管理,严格按计划、按预算、按程序、按进度拨付,确保资金不被截留和挪用。

有进有出,公平使用公共资源

保障性住房建设是党和政府的重大利民之举,政府提供房源租给困难群体,每月每平方米租金仅1元钱,还包含物业管理费用。但要把这件好事办好,使真正需要帮助的住房困难群众受益,就必须加强管理,建立起准入、使用、退出机制,用好公共资源。困难户住得进,非困难户清得出,这才算做到对全体市民的公平。按照国家政策并结合当地居民收入水平,三门峡市及时调整准入门槛,让更多的低收入住房困难家庭享受保障房待遇。2014年市区申请廉租房的家庭人均月收入标准由550元调整为目前的1230元,公共租赁住房申请取消了收入标准和户籍限制,覆盖人群由城镇居民扩大到了外来务工人员和新就业大学生。

与此同时,严格核查住户, 有序清退保障范围之外的住户。一是合理确定清退方式。根据《廉租住房实物配租管理规定》,2012年下发《关于清退保障性住房的通知》,2013年下发《关于2012年审计实物配租有关问题的处理意见》,定出区别情况分类清退的具体办法。对家庭收入超出廉租住房保障标准的家庭调高租金标准,转为公租房住户管理;对购买了住房的租户予以清退;对有住房、且退出确有困难的,经申请给予最长不超过6个月的延长租住期,延长期内按同区域同类住房市场价格收取租金,做到人性化退出。

二是全面从严审核。按照保障房入住管理办法,对已分配入住的家庭实行年度复核、动态管理,结合群众举报,及时发现因经济条件变化不再符合保障房资格的家庭, 及时纠正闲置、出租、出借、改变用途等违规使用行为。

三是加大清退力度。应清退的租户一经确定,就立即启动退出机制,通过公示退出家庭名单、逐户下发清退通知书、法院强制执行等措施及时予以清退,对非法占有保障性住房的,依法依规惩处,切实确保公共资源分配使用更加公平, 使真正住房困难的家庭受益。

“三分建,七分管” 

随着政府产权的保障房大量交付使用,保障房后期运营管理问题逐渐凸显。必须解决好保障房管理,使之可持续运营。2014年以后,三门峡市住建部门及时转变工作重心,将保障房的工作重点由工程建设为主转为后期管理工作为主,把管理保障房放在经济社会发展和社会和谐稳定的大局去考虑, 加快建立市场运作与政策扶持、矛盾化解相结合的运行机制。通过改善住房条件和环境,切实解决居住在保障房内群体的后顾之忧,既提高了中低收入群体的获得感,也激发了他们对后期物业管理工作的配合和支持,促进了保障房工作可持续发展。

经过近5年的实践探索,三门峡市摸索出了行政化引导和市场化运作相结合的综合管理路子,不断创新住房管理方式,坚持综合管理,把社会效益放在第一位,形成了“以人为本、部门联动、社会参与、居民自治”的思路。

建立联动工作机制,实现管理服务全覆盖。由住房保障中心在各保障房小区设立综合管理办公室, 负责小区资产管理,协调相关部门在保障房小区发挥职能管理和及时服务作用。选聘优秀的物业服务队伍,明确物业管理公司精细化物业服务标准,按需赋予物业管理公司除物业服务以外的其他监管职责, 为小区居民提供优质物业服务。选聘有责任心和公益事业心的住户代表作为联络员,积极参与小区的综合管理工作,又通过他们及时传达国家有关政策,了解群众诉求, 并引导居民自觉参与到小区服务管理,维护小区日常生活秩序工作中。住房保障中心负责小区资产运营,保障设施的完好。

如今,德馨苑小区入住居民3072户,绿化、路灯及幼儿园、医务室、商业设施配套齐全,住户用上了暖气,小区内有专业的物业服务和健身广场,小区门外就有公交车站。该小区创造了河南省保障房小区“四个第一”:第一个设立了社区综合管理办公室,第一个基层党组织进社区, 第一个爱心超市进社区,第一个社区卫生服务站进社区。社区救助服务站、社区就业服务站、社区便民服务站、社区活动中心相继建立。

保障低收入群体住得有尊严

商品房小区有的,保障房小区要有,商品房小区没有的,保障房小区也要有。迎宾花园是三门峡市2010年开工建设并精心打造的保障房小区,总占地面积281亩,规划建筑面积38万平方米,计划建设住宅4936套,入住人口2万人。小区里居委会、幼儿园、超市、社区医疗卫生站一应俱全,居民可以享受到优质的物业服务和便利的生活设施。小区荣获2014年住建部“人居环境范例奖”,这是河南省保障房建设管理获得的首个国家级大奖。

现已建成六大服务体系。一是物业管理体系。解决了保障房物业管理存在的管理标准不统一、管理内容和范围模糊与监管不足等问题。物业管理的市场化是大趋势, 保障房并不例外,而保障房物业管理企业的服务标准绝不能低于商品房的物业管理,但是保障房的缴费明显低于市场价格,这个矛盾显而易见。于是他们以小区商业设施的租金收入弥补物业管理费用的不足,由此来培育小区的“造血”功能,不让物业管理企业吃亏。

二是社区服务体系。社区管理要以人为本,落脚点是为居民排忧解难。三门峡市通过设置保障房社区服务站,由保障房管理办事处牵头,邀请公安、人社、教育、司法、卫生、文化和街道等部门定期上门开展服务,探索适应保障房居民服务的新方法、新项目和新模式。这一体系引导住户开展自我管理,组建互帮互助委员会和志愿者服务队,参与小区日常管理,从而加强了社区居民间的交流,增强了住户的归属感和认同感。

三是基层组织体系。保障房建设是党和国家重要的社会保障事业之一,体现着党领导的先进性和国家责任担当。目前,三门峡市超过22万人居住在保障房社区内。保障房社区建有基层党组织,纳入所在居委会和街道办的党组织管理,充分发挥党员的模范带头作用,积极支持和宣传保障房社区建设管理政策, 积极参与社区各项管理和社区活动, 反映基层保障群体的合理诉求。

四是技术支撑体系。即信息管理系统,推动社会信息化、智能化管理建设。“互联网+”“云计算” 等新技术手段的应用,创新了保障房管理方式,实现了政府部门对保障房管理的电子化。2017年开发建设全省领先的“三门峡市住房保障管理信息系统”,运用成熟的技术手段在全省住房保障系统及三门峡市行政审批分中心系统首先实现无纸化申报、审核。2018年开通“三门峡市住房保障中心”微信公众号,充分利用手机APP等移动客户端技术,加强管理部门、住户、政府部门、监督机构之间的信息沟通,实现了信息发布、保障房供给、轮候配租、租金缴纳、报修服务的及时便利,让信息多跑路,群众少跑腿。

五是文化建设体系。建立社区义工制度。鼓励公职人员积极参加社区义工服务,规定服务时间、服务对象、服务内容和标准,供参与社区义工人员选择。建立社会组织参与保障房社区建设制度。与从事社会公共服务、社会公益事业的社会团体合作,积极开展扶贫济困、尊老爱幼等一系列社会公益活动, 开展文艺汇演、公众体育比赛项目。与高校合作,组织开展义务家教、关爱老年人帮扶活动、专业技术培训、家电设备义务维修和老年人健康知识讲座等活动。

六是社会治理体系。落实社会治安防范和管理措施,重视隐患排查,始终坚守“四防”(防火、防盗、防自然灾害、防破坏)的安全底线,保障居民人身和财产安全。发动群众,加强矛盾纠纷排查调处,积极疏导和化解矛盾,扫除黄赌毒,净化社区环境。做好流动人口、刑释解教人员和有不良行为青少年的日常监护,预防减少违法犯罪,积极宣传扫黑除恶专项斗争,号召居民参与扫黑除恶行动。依靠社区威信较高的老同志、老领导组成民事调解志愿者服务队,经常到居民家中走访,及时发现并解决婚姻、邻里关系、民事纠纷等方面的问题,将矛盾化解在基层,社区呈现出家庭和睦、邻里团结的良好局面。

保障性安居工程是一项功在千秋、利在当代的民生工程。面对新形势、新任务、新要求,三门峡市提出,将加快实施各类棚户区改造,完善保障房智能化管理系统, 坚持行之有效的经验和做法,花更大气力做好住房保障工作,让人民群众共享改革发展成果,收获更多的幸福感和安全感。

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