中国古代的房地产税

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陈忠海,本刊专栏作家、文史学者,长期从事金融工作,近年来专注经济史、金融史研究,出版《曹操》等历史人物传记8部,《套牢中国:大清国亡于经济战》《解套中国:民国金融战》等历史随笔集6部,发表各类专栏文章数百篇。

中国古代长期处于小农经济、自然经济条件下,重农轻商氛围很浓,房地产市场总体上并不活跃。但是,有关房地产的税收在中国古代却早已有之,中间经历了发展和定型, 逐渐成为古代封建王朝税收体系中的重要税种之一。

西周起源

税收是一种重要的政策工具, 是国家为了向社会提供公共产品、满足社会共同需要,按照法律规定强制、无偿取得财政收入的一种规范形式,伴随着国家的起源而起源,随着经济的发展而发展。在上古时代的中国就已经有了税收,《史记》记载:“自虞、夏时,贡赋备矣。”《尚书·禹贡》则记载了夏禹时代的税收情况:“九州攸同,四隩既宅,九山刊旅,九川涤源,九泽既陂,四海会同。六府孔修,庶土交正,厎慎财赋,咸则三壤成赋。”大禹不仅能治水,还能治税,而税收也是治水的物质保障。

夏禹时代的税收也称“ 夏贡”“土贡”,形式较为简单,到西周时,由于井田制的实施,社会经济进一步发展,除继续推行“万民之贡”“邦国之贡”外,还出现了其他形式的税收,称为“九赋”,包括关税、市税、资源开发税、物产税等。西周设立“廛人”,负责征收市中各种税收,《周礼》记载:“廛人, 掌敛市絘布、緫布、质布、罚布、廛布,而入于泉府。”汉代学者郑玄注:“廛布者,货贿诸物邸舍之税。”《周礼注疏》解释:“又其职有廛布,谓货贿停储邸舍之税,即市屋舍名之为廛,不得为市中空地。” 也就是说,“廛布”是对商人放置货物于邸舍之中所收之税,是屋税与空间税的结合,类似于后代的栈房税。

许多学者认为,“廛布”就是中国最早的房地产税,虽然关于它的征收程序和标准已无法详知,但说明中国古代房地产税的征收可以上溯至迄今约3000年之前。到了汉代,国家支出进一步增多,汉武帝决定征收“算缗”,征收对象为商人、手工业者、高利贷者和车船所有者等各类有产者,是一种财产税,其中房产也作为资产的一种被纳入征收对象,根据房产总值按一定比例来抽取税收。为防备有人逃税,汉武帝还颁布“告缗令”,鼓励百姓互相监督,揭发偷漏税行为,将偷漏税款额度的一半作为对告发者的奖励。

唐宋定型

秦汉以后,与房地产有关的税收继续存在,如东晋的“估税”、北魏的“店舍税”等。东晋时朝廷规定,奴婢、牛马、田宅等重大资产进行交易时,买卖双方必须订立契约, 朝廷则根据契约所标示的金额抽税, 税率一般为4%,卖家承担3%,买家承担1%,其中涉及房地产交易的税收,类似于房地产交易税。南北朝的北魏时期,朝廷推出了类似于“廛布”的税收,《文献通考》记载: “税市,入者人一钱,其店舍又为五等,收税有差。”这种“店舍税”的征收,不分买方或卖方,也不论是否成交,只要进入市门就得向守门的市场管理人员交纳。

但总的来说,在唐朝之前有关房地产的税收还较为零散,房地产税往往依附于财产税、商税或市税中,没有成为单独的税种,这种情况在唐朝发生了改变。唐德宗建中四年(783年),朝廷推出了一种名为“间架税”的新税种,征收对象为各类房产,当时正值安史之乱后,由于连年征战,朝廷财政收入日渐萎缩, 而战后重建又需要新的财力保证,那时候封建王朝还不懂发行国债,增加财政收入的办法无外乎两条,要么提高现有税种的税率,要么开征新的税种,对于前者,经过之前几番提高,税率已近上限,经过权衡,唐德宗采取了后一种办法,这就是开征“间架税”的背景。

“间架税”的征收很简单,按房屋间数及其等级确定应缴税款: 上等房屋,每年每间2000文;中等房屋,每年每间1000文;下等房屋, 每年每间500文。由于税赋沉重,很多百姓通过隐瞒的办法逃避税收, 有的少报房屋间数,有的设法贿赂办税官员将自家房屋降级评定, 唐德宗借鉴汉武帝的“告缗令”, 让百姓相互监督、举报,《旧唐书》记载,凡查出少报一间房屋者,“杖六十,告者赏钱五十贯,取于其家”。“间架税”的征收极大地增加了百姓负担,“人不胜其苦”,一时间“怨讟之声,嚣然满于天下”,“间架税”实行不到一年,唐德宗不得不废除了这项税令。

到了宋朝,仍继续推出与房地产有关的税收。宋太祖开宝二年(969年)颁布诏令:“民间典卖田宅,必须一律照契价向官府纳税。” 除了这类房地产交易税,有人还想借鉴“间架税”的形式开征房地产税, 他们认为唐朝“间架税”的失败在于当时不具备开征的条件,按上、中、下三等确定税额又过于简单,而现在百姓富裕了,如果将征税条款订立得详尽些,向百姓征收房产税是有基础的。于是,宋朝政府推出了“宅税”,也称“屋税”,将各类房产分成10等进行征税,充分考虑不同房产的地段、价值、收益等因素,分别确定其纳税比率。后来发现10等仍难以区分房产的各种情况,又“于十等内,据紧慢每等各分正、次二等”, 将房产分成了20等,做到“上下轻重均平”。该税种于宋徽宗政和二年(1112年)正式推行,成为一种独立定型、长期适用于全国的房地产税。

宋朝的税收大致分成两大类, 一类是“民田之赋”,一类是“城郭之赋”,后者包括商税、城市契税、市舶税等,房地产交易税和房地产税等“屋舍之税”也属于后一种。对于“民田之赋”,在耕地面积没有大幅提高的情况下,征收额度和增长速度都是有限的,而“城郭之赋”不同,随着经济快速发展和商业不断繁荣,新税种陆续推出,这一类税收在总量中的占比不断提高。尽管缺乏相关的量化统计,但可以断定的是,这一类税收增长空间十分巨大,宋朝被称为中国古代封建王朝中“最富的王朝”,房地产税等“城郭之赋”的不断推出做出了重要的贡献。

明清繁多

宋朝之后,与房地产有关的税收继续存在,如元朝的“产钱”,基本思路与宋朝的“宅税”相同,都是按照房屋面积开征的税收。到明、清两代,房地产税的征收对象主要针对商铺,如明朝向城市和集镇商人开征的“房号税”,就以临街铺面作为征税对象,按铺面间数逐月征收,遇有闰月之年,全年征收13个月。该税种具有营业税、房地产税的双重特征,虽然征收标准不得而知,但万历十九年(1591年)巡视北城御史邵以仁奏:“夫京师之民,原无恒产,止以居房为业,衣食不足,即致变卖, 有数年而一更者,有一年而再更者, 甚至不能一月居者,在五城有房号之征,在府县有税契之课,良亦苦矣。”从中可以看出,其税率还是比较重的。明朝各城市设有“火甲”, 负责夜巡、防火、缉盗及官府交办的各种杂事,为解决“火甲”的费用, 从明仁宗洪熙元年(1425年)开始, 许多地方对店铺、库房、店舍等征收“门摊”,按房屋价值进行征收,也具有房地产税的特征。

与此同时,涉及房地产租赁的税收也越来越多,如明朝初年推出的“塌房税”。“塌房”是官府出资修建的商铺和库房,当时外地货物进京,京中无栈房贮货,这些货物一般只能贮于船中或城外,十分不便,明太祖朱元璋命人“于水滨筑屋”,这些房子提供给商人们使用,官府从中收取一定的“塌房税”,类似于西周时期的“廛布”。清代后期还推行“房捐”,对所有房地产租赁当事方均统一征收,清光绪二十四年(1898 年)规定:“凡租赁房屋,按其每月租金课税10%,房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者,比照近邻出租房屋的租金课税10%。” 

房地产交易方面的税收也一直是朝廷的重要税种之一,明、清两代均把房地产交易纳入统一管理并征税,相关管理制度越来越严格。明朝政府规定,房地产交易契约须经官府用印,称“红契”,否则不受法律保护,办理“红契”须收取一定费用,称“工墨钱”,相当于房地产交易税,开始按契约张数征收,如明太祖洪武二年(1369年)规定:“凡买卖田宅头匹赴务投税,除正课外,每契本一纸,纳工本铜钱四十文,余外不许多取。”后来发现此项规定不合理,改为按契约标示的价值征收,涉及房地产交易的“征其值百之三”。

明、清时代,在打击房地产私下交易以逃避税收方面也越来越严厉。《大明律》规定,在房地产交易中不订立契约并按律纳税者,一经查实, 其交易款项的一半要充公。《大清律例》则规定,典卖田宅而不缴税者, 除将一半交易款收缴至官府外,还要对当事人处以“笞五十”的刑罚。

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