陈忠海，本刊专栏作家、文史学者，长期从事金融工作，近年来专注经济史、金融史研究，出版《曹操》等历史人物传记8部，《套牢中国：大清国亡于经济战》《解套中国：民国金融战》等历史随笔集6部，发表各类专栏文章数百篇。
宋朝的经济繁荣和对商业的重视，积累起丰厚的民间资本， 这些资本大量涌入了房地产市场，再加上人口激增、城市用地面积缩小等原因，造成两宋时期房价高、租房成本高等普遍存在的民生问题。
炒房盛行
宋朝是经济大发展的时代， 长期的经济积累，相对宽松的经济环境，对商业活动的重视， 都促进了商品经济的快速发展。与前代相比，宋朝在私有财产保护方面也有更多举措，如通过“立券”制度保护商品交易等。在宋朝，商人的地位也大为提高，商人甚至可以做官。
在多种因素促进下，宋朝以商人为中心的富人阶层不断壮大， 民间资本十分雄厚。宋真宗时期， 汴京出现了不少拥有百万贯资产的巨商，资产在十万贯以上者就更多了。如宋人廉布在《清尊录》中记载：“大桶张氏者，以财雄长京师。”此处的“大桶”可能是张氏的绰号，或是京城坊里的名称。宋徽宗时， 汴京有一条界身巷，该地“并是金银彩帛交易之所，屋宇雄壮， 门面广阔， 望之森然， 每一交易，动即千万，骇人闻见”， 堪称当时的“金融街”。
民间资本的积累和壮大，需要寻求投资渠道，投资手工业和普通商品的贸易虽然也有利可图，但商人们发现它们回报不稳定、风险较多，相对而言投资土地、房产更加牢靠。唐宋之前， 在重农轻商政策下， 商人地位普遍较低， 不仅不能享受有关政治权力， 在经济上也受到一定歧视。如战国睡虎地秦简所附《魏户律》中就规定对商人“勿予田宇”，也就是不允许商人拥有田产。相关政策在《史记》《汉书》中也有体现，如规定“贾人有市籍，及家属，皆无得名田，以便农。敢犯令，没人田货”。到了宋朝，随着商人地位的提高，相关限制逐渐取消， 商人可以与其他人一样投资和买卖房地产。
房地产属一次性投资，风险低，稳定性好，具有司马迁所说“ 以末致财， 以本守之” 的特性，因此受到人们的追捧。除了富起来的商人，一些宗室贵族和朝廷官员也加入到投资房地产的行列里来，《续资治通鉴长编》记载：“ 诸王邸多置产市井， 日取其资。”宋仁宗的重臣夏竦就曾大量置办房地产，《续资治通鉴长编》记载：“时故相夏竦， 邸店最广。”除了这些热衷投资房地产的个人，朝廷还开办了专门开发房地产的机构“提举京城所”，该机构本负责城墙、皇宫等修建事宜，后来利用朝廷“划拨” 的土地搞房地产开发， 开发的房子有的卖， 有的对外出租。北宋灭亡后，大量北方人口南渡，房地产需求进一步增加， 宋人赵彦卫在《云麓漫钞》中记载：“ 富家巨室， 竟造房廊， 赁金日增。”更多的朝廷机构甚至军队也加入投资房地产的行列， 《云麓漫钞》记载： “ 军前诸司，骈置铺席。”
一房难求
宋代经济发展的另一个结果是人口迅速增长，汉唐时期人口峰值约为五六千万，北宋建国不久这一数值便不断刷新，至宋徽宗时， 全国总户数超过2 0 0 0 万户， 按当时每户平均5 口人计算， 总人口数超过一亿大关， 是唐朝最高值的两倍。然而，从实际控制的土地面积来看，无论北宋还是南宋都较唐朝大为“缩水”，如果均以双方最高值进行比较，宋朝实际控制的土地面积甚至不足唐朝的三分之一。人口增长了一倍，土地面积缩小了三分之二，使宋朝的土地供需矛盾加大，农业用地和住宅用地都显得较为紧张。
城市建设用地紧张的状况在北宋首都汴京和南宋首都临安表现得都很充分。汴京、临安的人口都在百万以上，尤其临安，由于当时外有强敌压境，出于避战避难的心理，人们更愿意住在相对安全的首都，造成临安常住人口数量暴增，南宋耐得翁在《都城纪胜》中记述临安的情况：“户口蕃息，近百万余家，城之南西北三处各数十里，人烟生聚，市井坊陌，数日经行不尽。”户数超过100万，可能不是严谨的统计数字，一般认为临安人口的最高值约为250万左右，不过这在那个时代已经是一个令人震惊的数字了。唐长安城东西18里、南北15 里，共有109个里坊和2个市，占地面积约84平方公里。北宋汴京是在旧城基础上扩展的，受限于原有城市，其面积只有唐长安城的一半。而南宋临安的城区面积更小，还不如汴京。
有限的城市用地，快速增长的城市人口，造成城市人口密度的增加，宋人曾巩在《隆平集》中记述汴京人口的情况：“ 今天下甲卒百千万人， 战马数十万匹，萃在京师，仍以七亡国之土民集于辇下，比汉唐京十倍其人矣。”有学者估算，汴京城内人口密度约为2万人/平方公里，相当于20 世纪3 0年代北京、上海的人口密度。除汴京和临安，两宋时期还有泉州等人口达到数十万的大城市，至于中小城镇更是星罗棋布。据统计，两宋时期见于史籍的市镇超过36 00个。学者赵刚在《中国历史的城市人口》中认为，北宋城市化率为2 0 % ， 南宋为2 2%，而据《中国城市年鉴2009》的整理，1949年中国城市化率仅为10.64%。
为适应人口暴增、城区面积减少的情况，汴京、临安在城市布局方面不得不进行一系列突破，打破了唐长安城坊市制的格局，商业设施遍布街巷、桥头， 这一点在《东京梦华录》中有许多描述，如称汴京“夜市直至三更尽，才五更又复开张。”宋人吴自牧在《梦粱录》称临安“大街买卖昼夜不绝，夜交三四鼓， 游人始稀，五鼓钟鸣，卖早市者又开店矣。”人口过于密集，造成城中房子紧张，宋人王禹偁在《小畜集》中记述：“重城之中， 双阙之下， 尺地寸土， 与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”
住房存在较大的供需矛盾， 造成房价高涨。北宋建国不久的太平兴国初年（ 9 7 6 年） ， 大将军田钦祚在汴京买了一处住宅， 花费是50 0 0贯，到了宋徽宗政和七年（11 1 7年），淮南转运使张根称“一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可”，意思是， 在汴京购置一处住宅动不动就要几十万贯，如果加上装修，没有100万贯拿不下来，此时的房价较北宋初年已上涨了几十倍甚至百倍。
房价高涨，人们的住房条件普遍很紧张，宋人陶谷在《清异录》描述汴京普通市民的居住情况：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱筥，分寝儿女。”就连一些官员，在高房价面前也感到无能为力， 宋朝宰相一级的高级官员月俸也只有3 0 0 贯， 县令只有3 0 贯， 以这样的收入标准， 想在当时的一些大城市里购置一处房产，显得十分困难。宋朝名臣寇准曾任同平章事（ 相当于宰相），但他为官40年竟没有买过一处房子， 诗人魏野赠诗：“ 有官居鼎鼐，无地起楼台。”时人于是称寇准为“ 无地起楼台相公”。
租房不易
宋代官员买不起房子的现象在当时很普遍，欧阳修在给朋友的信中说：“ 嗟我来京师， 庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。” 欧阳修还写过一首《买宅》诗： “ 我老未有宅， 诸子以为言。东家欲迁去，余积尚可捐。”苏辙当了几十年的官，一直到年纪很大时还没有自己的房子， 写诗感叹：“ 我生发半白， 四海无尺椽。”房子不好买，能不能买一块地自建住宅呢？也很难，曾任御史中丞的翁彦国在奏折中说：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。纵得价钱，何处买地？”
与此同时，宋朝也与其他朝代一样实行官员原籍回避制度， 也就是不能在自己家乡为官， 以避免亲友请托。如宋徽宗时规定：“知县注选虽甚远，无过三十驿。” 1 驿为3 0 里， 3 0 驿相当于900里，所以那时当官几乎只能在“千里之外”。为解决官员的居住问题，朝廷也有一些制度，如修建官邸等，但只有少数要害部门的官员可以免费租住，其他官员则要付房租，由于官邸有限， 更多官员只能租赁“ 私第” 居住。宋人叶梦得在《石林诗话》里记述：“ 京师职事官， 旧皆无公廨，虽宰相执政亦僦舍而居。每遇出省，或有中批外奏急速文字，则省吏遍持于私第呈押。”
买的少、租的多，又抬高了房子的租金。综合史料记载，北宋早期汴京城内一处较好宅院月租金约为1 0 – 2 0 贯， 这是相对讲究一些的住宅，通常是中高级官员们租住的，职级低的官员只能租差一些的房子。宋仁宗时期苏颂曾任馆阁校勘，月俸是17贯， 在日常花销中“赁宅、养马已费三之一”。同时期的诗人文同在开封府任职，租住的房子较为偏僻， 条件也不好， 他在《西冈僦居》一诗中写道：“ 西冈颇幽僻，爱此远市廛。问得王氏居， 十楹月四千。床榻案几外，空处无一缘。郾溷及井灶，坼壁皆相连。” 这么简陋的居所， 月租金竟然也高达4 贯。北宋初年， 每石米售价仅7 0 – 8 0 文， 1 贯为1 0 0 0 文， 从米价与房租对比中可以看出，房租是许多官员主要的经济负担之一，按平均水平考察，当时官员们的房租支出占其收入的比重通常在三分之一至一半之间。
调控困难
宋朝房价高、房租贵，有供需矛盾方面的因素，也有人为炒房造成的影响，所以朝廷多次下诏，禁止官员参与炒房，如宋真宗时期曾下诏“禁内外臣市官田宅”，宋仁宗时曾下诏规定“现任近臣除所居外，无得于京师置屋”，类似这样对官员进行房地产“限购”的措施，目的都是调控房地产市场以避免其过热。
针对房租过高的问题，朝廷也进行过直接干预。宋徽宗宣和七年（1125年）下诏：“在京官私房钱并减二分。”这里的“私房钱”指的就是官员们的房租，由朝廷出面将其统一调减20%。南宋高宗绍兴九年（11 39年）下诏： “连日阴雨，细民不易，其临安府内外官私房钱并白地钱不以贯百并放三日，其后凡遇连雨，或蠲公私房钱，或免客贩柴薪油面门税。” 绍兴二十一年（ 1 1 5 1 年） ， 针对低层级官员房租负担太重的问题又下诏：“ 诸路公私房廊白地钱并减半。” 绍兴三十年（ 1 1 6 0 年）又下诏：“临安府在城，自绍兴二十一年以后官司续置到房廊赁钱，并减三分之一。”
此外，宋朝还从交易环节抑制房地产热。宋朝建国之初即颁布法令，要求所有房地产交易必须到官府办理手续，同时按一定比例交纳契税，宋太祖赵匡胤规定“始收民印契钱，令民典卖田宅， 输钱印契” 。宋朝《名公书判清明集》记载：“典卖田宅者，皆为合同契。”房地产交易税收取的比例，北宋初年为2%， 北宋中期上调至4%，到了南宋， 这一比率高达1 0%。《名公书判清明集》记载， 南宋初年“ 人户典买田宅， 每百收勘合钱十文”。南宋李心传在《建炎以来朝野杂记》也记载：“大率民间市田百千，则输于官者十千七百有奇”，印证了南宋时期执行的是10%甚至更高的房地产交易税率。
但是，上面这些调控政策效果都不是很理想。朝廷对官员进行“限购”，大多数官员其实并无炒房能力，有能力炒房的官员则总能找到制度的漏洞继续炒房，官府掌握信息的手段有限， 有关政策其实难以彻底执行，有的官员还可以用他人名义炒房， “限购令”往往成为一纸空文。
要求降房租的规定在官办机构或许能得到一定执行，但让大量私人房主执行就不那么容易了，有的房主拒绝降低房租，有的地方官员对上面的政策阳奉阴违，对私人房主故意网开一面， 还有的房主干脆“先涨再降”， 南宋中期曾任吏部尚书的袁说友在一份奏折中就记述过这种先把房租调高再假装降低的事情。
至于提高房地产交易税，其效果也较为有限。为逃避这项税收，许多房地产买卖者干脆私下里达成契约，避开官府，当时称经过官府登记备案的契约为“红契”，私下达成的为“白契”。社会上“ 白契” 盛行， 让房地产交易税未能成为高房价的“克星”，一直到南宋末期，大中城市里的房价始终居高难下。